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保利地产2011年年度策略会

2011.11.24

Ⅰ坚定看好房地产行业发展前景

Ⅱ发挥优势，稳定增长Ⅲ未来经营策略

Ⅰ坚定看好房地产行业发展前景

房地产行业中长期向好发展的根基未变

房地产行业经济支柱地位未变

住房供应体系日趋完善

调控效果已逐步显现

一、房地产行业中长期向好发展的根基未变

1、城镇化快速推进至少支撑行业15年快速增长

u发达国家经验表明，城镇化率在达到65%之前城镇化将快速推进，引发社会资源向城市集聚，奠定了房地产行业快速发展的基础。

u据统计，2010年中国城镇居住人口接近6.66亿人，城镇化率约为

49.68%，尚有15个百分点的快速成长空间，按每年1%的城镇化速度计算，可支撑房地产行业15年的快速增长。

2、可支配收入增长提升购买力，激发潜在购房需求

u2009年城镇住宅面积131亿平米，户均居住面积不过60平方米，处于“初步脱困”水平，若按户均居住面积90平米计算，尚有65亿平方米住宅缺口，潜在购房需求巨大。

u城镇居民的人均可支配收入由2000年的6280元持续增长至2010年的19109元，年复合增长率达11.8%，随着经济的发展、人口结构的转变，中国将进入劳动力成本快速上升的周期，这将大大提升了城镇居民的购买力，激发了潜在购房需求。

3、政府调控将延长行业景气周期

u2004年之后，房地产调控成为常态

u供不应求是行业的主基调

u调控抑制了投机，促进了市场规范，延长了行业景气周期

二、房地产行业经济支柱地位未变

本轮调控目的是防止社会资源过度向房地产行业集中，但房地产的经济支柱地位并未改变。

u中国经济结构调整，短期内难以实现从“出口和投资导向型”向“内需拉动型”的转变，经济增长对投资的依赖程度较高。

u房地产涉及钢铁、建材及家电家居用品等众多上下游产业，其健康发展对拉动投资、稳定经济具有重要作用，短期内经济支柱地位不会改变。

三、住房供应体系日趋完善

u十二五规划提出3600万套保障性住房建设目标，到十二五期末，全国城镇保障房覆盖面将达到20%，有效解决低收入群体的住房需求。

u在行业调控和税收政策引导下，144平米以下中小户型普通住宅成为市场供应主流，有效满足了集中度最高的市场中端需求。

住房供应体系的完善，有利于满足居民不同层次的住房需求，缓解民生和社会问题，从而改善房地产行业发展环境。

四、调控效果已逐步显现

1、本轮调控是以效果而非持续时间来衡量，随着调控的深入，市场出现了销售放缓、价格下行的情况，房地产行业资金面日趋紧张，土地市场成交低迷，市场走势正朝着政府调控的预期方向发展。

u4月以来，70大中城市平均房价环比指数持续回落，并于10月份年内首次出现负增长，下降0.14%。

u行业资金面日趋紧张，资金来源与支出的比值已持续下滑至97%的较低水平，仅优于2008年89%的最差水平。

u土地成交低迷，上半年成交4.6亿平米，同比增长16.4%；下半年，随着调控效果的显现，商品房成交量持续萎缩，行业资金压力凸显，企业拿地意愿降低，土地成交2.3亿平米，同比下滑21.4%。

2、虽然短期行业调控政策不会转向，但随着调控效果的持续显现，未来调控政策局部放松或可预期。

年份

房地产资金来源

房地产资金支出

来源/支出

2005

22156

17537

126%

2006

26013

22760

114%

2007

36704

33028

111%

2008

31556

35350

89%

2009

55680

48702

114%

2010

66230

67538

98%

2011年1-10月

57595

59365

97%

房地产资金来源=房地产开发贷款+房地产信托融资+房地产销售房地产资金支出=土地购置费+房地产开发总投资

Ⅱ发挥优势、稳定增长

把握市场机遇，灵活应对市场变化

完善区域布局

以普通住宅抢占市场

充分发挥资金优势

突出的盈利能力

住宅和商业双轮驱动稳步实施

一、把握市场机遇，灵活应对市场变化

u清晰稳定的战略规划

2002年，公司股改时便确立了“三个为主、两个结合”的发展战略，明确以房地产开发为主、以中心城市为主、以普通住宅开发为主，开发性收入和经营性收入相结合、资产经营和资本经营相结合的发展方式，成功把握行业发展的黄金十年，依托资本市场，实现了跨越式发展。

u灵活应对市场变化

年初调控政策出台伊始，公司便第一时间进行项目排查，要求调整所有项目产品定位，压缩高档、大户型产品比例，提高中小户型产品占比。该调整得到切实有效的执行，确保了公司今年产品的适销对路。

二、完善区域布局

1、以中心城市为主完善区域布局

2011年1-10月，公司新增容积率面积752万平米，新增郑州、