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保利地产财务状况及增长潜力分析

杜丽虹2009年4月6日

摘要

公司财务状况

短期年内不存在财务风险

扩张模式与增长潜力

公司的产品组合以中低端住宅为主，繁荣期周转速度在1倍以上，低谷期周转速度在0.5倍水平，与万科相近，在相同定位下拥有行业内最高效率，有高速扩张的潜力；但考虑到公司以往扩张速度，净负债率应控制在40%以内。

周转速度维持在2008年的0.5倍水平时

不考虑股权融资时的极限增速为15%，考虑股权融资时可提高到40%；

周转速度恢复到2005~2007年的1.0倍水平时

不考虑股权融资时的极限增速为40%，考虑股权融资时可提高到100%；

产品定位高端化，周转速度仅恢复到0.6倍，但营业利润率提高到30%时

不考虑股权融资时的极限增速为22%，考虑股权融资时可提高到70%；

周转速度低于0.5倍、营业利润率低于25%时

无法进行股权融资，维持存货零增长。

核心

坚守净负债率40%底线，盯准存量资产周转速度与扩张速度的匹配。

注：以下报告中的必威体育精装版财务数据为2008年业绩公告数据，数据公告日后的新增土地支出和新增负债将改变下述结论。本报告为内部报告，仅供我公司客户使用，如您不是通过正常渠道得到本报告，请及时通知北京贝塔咨询中心

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一、财务状况分析

l当前战略下的风险头寸

短期内不存在财务风险

截止2008年底，保利地产的短期借款43亿元，2009年内需要支付的政府土地款38亿元，总短期债务支付需求81亿元，手持现金54.7亿元。在此背景下，即使所有短期债务都不能续借，只要公司能够实现30亿元的协议销售额，就可以覆盖短期偿债支出。

在偿债需求之外，为维持正常增长，公司2009年计划总投资215亿元，其中在建项目后续投资125亿元（包含了38亿元的土地款支出），拟建项目30亿元，拓展项目60亿元，加上短期借款，总短期支付需求达到260亿元，也就是说，只要公司能够维持2008年205亿元的协议销售金额，就可以覆盖偿债和正常投资需求。而截止2008年底，公司的可售房产权益面积315万平米，以2008年销售均价7900元/平米计算，总可售房价值约250亿元，2009年新增可售房价值应在200亿元以上，以2008年63%的预售比例计算，应该可以维持未来两年的房源供应。

不过，保利的中期债务较多，长期贷款140亿，其中有81亿元需要在2010年偿还，43亿元在2011年到期，另有4亿土地款需要在2010年支付，即，2010年偿债资金需求85亿元，但在正常经营下，即使所有债务不能续借，只要公司能够维持每年200亿以上的协议销售金额，就可以覆盖还款需求和基本投资支出。

综上，保利未来2~3年几乎不存在财务风险。

保利地产的资金富余

现金持有及现金流入

现金支出

现金

1

1年内销售回款

年内销售

回款

55

55

200

200

43

43

3810

38

10

140

140

短期负债

应付土承诺地款出

支

中期负债

050100150200250300350400450500

图（1）保利的资金富余

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二、产品定位与财务底线

l从资产组合看产品定位

产品定位中低端

公司定位于中低端项目，2008年的平均售价为7935元/平米，比富力等公司销售均价低20%以上。其设计房源中，以中档房为主，套均面积在100~110平米左右，2007年更是以楼面价2600元/平米的价格获得了北京常营两限房项目，2008年的主要销售楼盘之一广州保利西子湾也是限价房，销售均价在6500元/平米。总体布局方面，普通住宅占85%，低密度住宅占10%，商业性房产占5%。

表（1）2008年保利地产在各主要城市住宅成交的套均面积

城市名称

成交套均面积

城市名称

成交套均面积

深圳

92.4

南京

104.34

北京

110.81

杭州

113.47

苏州

115.58

上海

99.54

重庆

93.93

济南

113.11

长沙

105.86

成都

83.11

青岛

105.2

广州

107.39

福州

108.2

武汉

104.72

天津

107.66

平均

104.95

备注：福州、长沙、济南、青岛、苏州的数据为2008