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小区停车问题停车费法律意见书
一、基本事实：
2024年12月3日阳光小区物业服务企业发布了《阳光小区2025年度停车办理通知》。
阳光小区暂未成立业主委员会，业主大会暂未决定是否收取停车占用费及收费标准。
二、争议要点法律分析：
1.小区内占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位归谁所有？
答：归全体业主共有。建设单位不得出售、附赠或者出租！
法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；
《西安市物业管理条例》第八十二条第一款规定：占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。
2.小区的物业服务企业可以收取停车占用费和停车服务费吗？
答：在提供了相应停车服务内容的基础上，可以收取停车服务费。但停车占用费只有在业主大会决定收取时，才可以代为收取。停车占用费属于业主共有。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第278条规定，小区地面归业主共有，其经营权属于业主共同决定事项，收停车费的权利在业主大会，物业没有权利单方面决定收取停车费。
《西安市物业管理条例》第八十二条规定：“占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，可以由物业服务企业代为收取。
物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。
机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内显著位置公示。
物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账，独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督，并向业主大会报告。”
3.小区的物业服务企业可以采取停止办理停车包年服务催交物业费吗？
答：不可以。物业服务企业催交物业费应当通过合法途径催收。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条。
4.物业服务企业可以限制未办理车位包年的业主车辆进出小区吗？
答：不可以。小区内停车位归全体业主共有，物业服务企业只有管理权，无权对停车位进行支配、占有、处分，无权拒绝业主车辆进入小区。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
三、结论意见：
综上所述，小区的停车位归全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。只有在业主大会决定收取停车占用费时，物业服务企业才可以代为收取。
物业服务企业发布的《阳光小区2025年度停车办理通知》可直接无视。
2024年12月28日
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