房地产市场课件.ppt

第二節房地產市場體系2、房地產仲介服務市場的作用房地產仲介服務市場對於加快房地產商品的交易，理順流通環節，拓展房地產市場，有著其他市場不可替代的作用發達的仲介服務是房地產市場成熟的重要標誌房地產市場第一節房地產市場的供給和需求一、房地產市場的內涵房地產市場，是指房地產商品交換的領域和場所房地產市場是指房地產商品一切交換和流通關係的總和既包括土地、房產及相關的勞務服務的交易行為，又包括土地所有權和使用權的有償轉讓、房地產買賣交易以及租賃、典當、抵押等各類經濟活動，房地產市場是所有這些交換和流通關係的綜合，體現了市場中的當事人之間錯綜複雜的經濟利益關係第一節房地產市場的供給和需求房地產市場是房地產經濟運行的載體健全的房地產市場房地產業賴以生存和發展的基礎和必要前提房地產企業運行不可缺少的外部環境完善社會主義市場經濟體制，促進社會經濟健康發展的重要保證房地產市場同生產資料市場、生活資料市場、金融市場、勞動力市場、技術市場和資訊市場一樣，也是社會主義市場體系中一個不可缺少的重要組成部分第一節房地產市場的供給和需求二、房地產市場需求（一）房地產需求的內涵和特點1、房地產需求的涵義房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水準上，願意購買而且能夠購買的房地產商品量第一節房地產市場的供給和需求2、房地產需求的特點（1）房地產需求的整體性（2）房地產需求的區域性（3）房地產需求的層次性第一節房地產市場的供給和需求3、房地產需求的類型（1）生產性需求指物質生產部門和服務部門為滿足生產經營需要而形成的對房地產商品的需求，其需求的主體是各類企事業單位和個體工商業者（2）消費性需求由人們的居住需要而形成的房地產需求，主要是住宅房地產需求，其需求的主體是居民家庭（3）投資性需求指人們購置房地產不是為了直接生產和消費，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到保值增值的目的第一節房地產市場的供給和需求（二）影響房地產需求的主要因素1、國民經濟發展水準2、居民收入水準和消費結構3、房地產價格4、城市化水準5、國家有關經濟政策6、消費者對未來的預期第一節房地產市場的供給和需求（三）房地產需求彈性1、房地產需求的價格彈性根據經濟學的一般原理，房地產需求的價格彈性是指房地產商品的價格變化的比率所引起的房地產需求量變動的比率，它表示了房地產需求量變動對房地產價格變動的反應程度2、房地產需求的收入彈性房地產需求的收入彈性是指收入變動的比率所引起的房地產需求量變動的比率，它表示了房地產需求量變動對收入變動的反應程度第一節房地產市場的供給和需求（四）房地產市場的潛在需求和有效需求1、房地產潛在需求所謂房地產的潛在需求，是指居民對房地產商品消費的欲望按目前社會一般生活水準計算的房地產商品應有的需求量。即是指過去和現在尚未轉變為實際的房地產購買力、但在未來可能轉變為房地產購買力的需求2、房地產有效需求所謂房地產的有效需求是指消費者在一定的時期內，在每一價格的水準上願意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。從宏觀經濟的意義上來講，是指商品的總供給與總需求達到均衡狀態時的總需求第一節房地產市場的供給和需求3、培育房地產市場有效需求的主要途徑培育房地產市場有效需求，主要途徑是：深化住房制度改革，實現住房分配貨幣工資化，引導消費者“願意”購買商品住房，使潛在的需求轉變為有效需求發展經濟，增加收入，提高消費者“能夠”購買商品住房的支付能力理順流通環節，完善仲介銷售服務，為消費者提供便捷周到的服務規範房地產市場秩序，降低成本，調整供給結構，使之與消費需求結構相適應，增強購房的承受能力完善和發展房地產金融市場，擴大住房消費信貸，支持居民買房重視房地產市場總供給和總需求動態平衡，促進有效需求的形成第一節房地產市場的供給和需求三、房地產供給（一）房地產供給的內涵和特點1、房地產供給的涵義房地產供給是指生產者在某一特定時期內，在每一價格水準上願意而且能夠租售的房地產商品量。在生產者的供給中既包括了新生產的房地產商品（俗稱增量房），也包括過去生產的存貨（俗稱存量房）房地產供給要具備兩個條件：出售或出租的願望，這主要取決於價格為主的交易條件供給能力，這主要取決於房地產開發商的經濟實力和經營管理水準第一節房地產市場的供給和需求2、房地產供給的特點（1）城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性（2）房地產供給的層次性房地產供給一般分為三個層次，現實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態變化的。現實供給層次是