房地产市场流通和营销课件.ppt

分銷管道策略：快速滾動產銷結合產銷分離產銷合一直接管道-間接管道長管道-短管道寬管道-窄管道代理商、經紀人促銷策略：廣而告之廣告：公眾化、多重複、表現力、非直接人員促銷：直接溝通、增進感情、迅速反應營業推廣：召喚性、刺激效應、誘導效應公共關係：可信、無戒備、創造新聞價值新時尚：知識行銷知識經濟引起質變：競爭環境、方式、優勢學習行銷：與消費者、同行、社會雙向學習智能產品服務，新技術，除障礙網路行銷：“虛擬商店”，無國界，全天候，反映快，個性化，無存貨綠色行銷：綠色情懷，健康，自然綠色標誌，ISO14000認證，環境標誌綠色壁壘，關稅，技術，環境標誌情感行銷：追求品牌忠誠，理性訴求向情感訴求第二部分房地產市場一、房地產市場特徵指所交易的商品是房地產的市場。交易包括：買賣、租賃、抵押、互換。房地產市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產市場是指固定的房地產交易場所。1、房地產市場的主要特點：房地產是指土地、建築物及其他地上定著物。房地產可以視為實物、權益、區位三者的結合。由於房地產具有不可移動、獨一無二、價值大、壽命長久、相互影響、數量有限、保值增值等特性，房地產市場的主要特點：交易的物質實體不能進行空間位置上的移動，只能是無形權益的轉移。交易的對象非標準化，是一個產品差異化的市場。供求狀況、價格水準和價格走勢等在不同地區各不相同，是一個地區性市場。容易出現壟斷和投機。較多地受到法規政策的影響和限制；一般人非經常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經歷。交易的金額較大，依賴金融機構的支持與配合。廣泛的房地產經紀人服務。2、房地產市場週期（1）上升期。需求不斷增加，房屋（房地產）供不應求。“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。特徵：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格漲。初期，房屋空置率略高於正常水準，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。後期，房屋空置率下降到正常水準。（2）高峰期。需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，後期，需求減少的勢頭。“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。特徵：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發專案開工；房屋空置率繼續下降，後期開始上升。（3）衰退期。價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資並獲取利潤也不見得划算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的專案陸續完成並投放市場，因而房地產供給大於需求，價格出現下降。特徵：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己持有的房地產脫手，舊房交易量大；售價以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。（4）低谷期。需求繼續減少，新的供給不再產生或很少產生。特徵：市場極為蕭條，交易量很小；開發專案開工率低；消費需求依市場慣性減少，租金下降，二、房地產市場結構及分類1．按用途（功能）分：居住房地產市場和非居住房地產市場2．按檔次分：高檔房地產市場、中檔房地產市場和低檔房地產市場3．按區域範圍分：整體房地產市場和區域房地產市場4．接交易方式分：房地產買賣市場和房地產租賃市場5．接交易目的分：房地產使用市場和房地產投資市場6．按流轉次數分：房地產一級市場（具體為土地使用權出讓市場）、房地產二級市場（具體新開發的商品房的初次交易市場）、房地產三級市場（具體為商品房、經濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場）7．按時間分：過去的房地產市場，現在的房地產市場和未來的房地產市場二、房地產市場結構及分類1、按交易方式分：l?買賣市場：產權轉移；登記備案l?租賃市場：出租使用權，產權不轉移l?抵押市場：產權不轉移，但業主失去處置權l?贈予市場：產權轉移，但不存在支付問題二、房地產市場結構及分類2、按房屋形態分：預售市場：具備“五證兩書”，預售許可證?現房市場：“五證兩書”二、房地產市場結構及分類3、按過程順序分：l?土地市場（土地一級市場，土地二級市場）——土地一級市場：國家壟斷，土地使用權出讓——土地二級市場：有限制，土地使用權再轉讓l?房產市場（增量房市場，存量房市場）——增量房市場：新開發的商品房——存量房市場：舊房，二手房二、房地產市場結構及分類4、按功能分：l?住房市場（普通住房、別墅、高級公寓等高檔住宅）l?生產用房市場（工業廠房、研發用房）l?營業用房市場（賓館、商業、娛樂、餐飲等）l?倉儲用房市場（倉庫、貨場）l?特殊用房市場（學校、宗教、紀念館）5