《收益法评估模型》课件.pptVIP

**********************收益法评估模型收益法是一种常用的房地产估值方法，它将房地产的价值与其未来收益联系起来。课程大纲收益法评估模型定义收益法评估模型是一种常用的评估方法，用于评估资产的市场价值。它基于资产未来预期收益的折现现值来确定资产的价值。收益法评估模型构成要素收益法评估模型的构成要素包括：未来预期收益的预测、适当折现率的选取、收益的确定。收益法评估模型适用条件收益法评估模型适用于具有稳定收益流的资产，例如房地产、企业等。它不适用于缺乏稳定收益流的资产，例如艺术品、古董等。收益法评估模型的定义基于未来收益收益法评估模型基于被评估资产未来产生的预期收益，通过折现计算得出其现值。市场价值该模型旨在估算资产在市场中的价值，反映其在未来能够产生的现金流。投资者视角收益法评估模型模拟了投资者对资产的投资决策，将未来的收益折现到当前。收益法的基本原理预期收益收益法评估模型以未来预期收益作为基础，将其折现至评估基准日，得出企业价值。折现率折现率代表未来资金的时间价值，反映了投资风险和市场利率等因素的影响。市场价值折现后的未来预期收益即为企业在评估基准日的市场价值，反映了企业未来盈利能力的预期。收益法的适用条件明确的收益来源企业必须拥有稳定的收入来源，并且可以准确预测未来的收益。稳定和可预测的收益企业的经营模式和市场环境必须相对稳定，以便进行可靠的收益预测。清晰的资产所有权评估对象需要拥有明确的产权，并且产权清晰易于界定。充足的历史数据需要有足够的历史经营数据作为未来收益预测的参考基础。收益法评估模型的构成要素1未来预期收益收益法评估模型的核心，是指企业在未来可预见期间能够产生的净收益流。2适当的折现率折现率是将未来收益折现到现在的关键参数，反映了资金的时间价值和投资风险。3收益期限收益期限是指企业能够产生预期收益的时间长度，通常与企业的经营周期或资产的使用寿命相关联。未来预期收益的预测1历史数据分析收集企业历史财务数据，分析经营趋势，预测未来收益变化。2市场环境分析研究行业发展趋势，竞争格局，市场需求变化等，为收益预测提供参考。3经营计划分析评估企业未来经营策略，新产品开发，市场拓展等，预测未来收益增长的可能性。未来预期收益预测是收益法估值的重要步骤，需要综合考虑多种因素，确保预测结果的准确性。收益的确定未来收益预测预测企业未来收益的增长趋势，比如销售收入的增长率。现金流分析分析企业未来各年的现金流入和流出，评估其盈利能力。折现率确定选择合适的折现率，反映未来资金的时间价值和风险。适当折现率的选取1未来收益不确定性折现率反映了未来现金流的不确定性，不确定性越高，折现率就越高。这将导致估值结果降低。2市场利率市场利率代表了资金的时间价值，利率越高，折现率也应该越高。3风险溢价评估对象与无风险资产相比，存在一定的风险，风险越大，风险溢价越高。4其他因素评估对象的具体情况也会影响折现率，例如行业竞争、市场波动等。营业收入预测1历史数据分析分析过去几年的营业收入数据，找出规律和趋势。2市场分析研究目标市场，了解市场规模、增长率、竞争状况等。3行业分析分析行业发展趋势，了解行业政策、技术变革等。4公司战略分析结合公司的发展战略，确定未来几年营业收入的增长目标。5预测方法根据历史数据、市场分析、行业分析和公司战略分析，选择合适的预测方法。营业成本预测1直接材料成本预测未来期间的直接材料消耗量，并结合市场价格变动情况，预测直接材料成本。2直接人工成本预测未来期间的直接人工使用量，并考虑人工工资水平的变化，预测直接人工成本。3制造费用预测未来期间的制造费用发生额，包括折旧、修理、保险等费用。资产折旧和摊销预测确定折旧年限根据资产类型和相关政策确定折旧年限，例如，房屋建筑物的折旧年限通常为20年。选择折旧方法根据企业实际情况选择适当的折旧方法，例如，直线法、加速折旧法等。计算折旧费用根据折旧年限、折旧方法和资产原值计算每年折旧费用。预测未来折旧费用根据预测的资产使用年限和折旧方法计算未来各年的折旧费用。确定摊销年限根据无形资产的性质和使用年限确定摊销年限。计算摊销费用根据摊销年限和无形资产的成本计算每年摊销费用。预测未来摊销费用根据预测的无形资产使用年限和摊销方法计算未来各年的摊销费用。营运资本变动预测1预测方法营运资本变动预测通常采用回归分析、趋势分析和比率分析等方法。这些方法可以根据历史数据和未来预期进行预测，并考虑各种因素，例如行业趋势、市场需求