2010年7月石家庄领秀清城价值定位.docx

领秀清城价格定位报告

惹目地产顾问机构2010年7月5日

1

2

目录

1市场调研 4

1.1本次调研目的 4

1.2整体市场概况 4

1.3在售项目调研 4

1.3.1项目均价及层差价对比 6

1.3.2项目开盘推售思路对比 7

1.3.3项目开盘策略对比 7

1.3.4项目目前及未来市场放量对比 8

1.4调研总结 9

2本项目均价制定 10

2.2价格制定过程 10

2.2.1选取样本项目条件 10

2.2.2多层样本项目选择 10

2.2.3确定项目市场比价体系 11

2.3项目均价 13

2.3.1非电梯多层均价 13

2.3.2电梯多层均价 13

2.3.38#、18#楼座均价 14

3项目一期价格体系 16

3.1期望均价（底价）及垂直差价 16

3.2水平差价的权重因素及打分原则 17

3.2.1水平系数权重因素 17

3.2.2打分原则 21

3.3优惠程度 22

3.3.1VIP卡优惠平均值 22

3

3.3.2对比项目优惠程度 23

3.4项目一期价格体系 24

3.4.1一期产品底价体系 24

4附件部分 25

4

1市场调研

1.1本次调研目的

本次市场调研主要针对目标市场在售项目的销售价格，以及目前及未来市场放量情况，为本项目价格定位寻求依据，从而在市场价格的合理范围之内，力求将本项目价值最大化，提高项目利润。

1.2整体市场概况

目前市场在售项目较多，以县中心家乐园板块、羊绒工业园区及分散性位置的项目组合成目标市场的房地产项目版图。根据本次调研获悉，目前市场成交量较前几个月呈明显下降区域，主要是由于季节原因，其次由于目标市场销售比较规范，导致目前市场放量较少，房源素质层次不齐。例如新世纪花园5、6号楼处于尾盘清售阶段，凯旋城也并没有新的房源放出，大部分楼盘处于拿预售证的阶段。进入8月份阶段，大成都市花园、凯旋城都将有新房源公开发售，但体量相对本案较小。因此，8月份将是本案攻占买方市场较好的时间节点。

1.3在售项目调研

目前市场上有11个在售项目，其中县中心区域的项目都是高层产品，价格在2200—2400元/平方米左右。而羊绒工业园区项目的产品形态较为丰富，其中凯旋城以非电梯多层为主，有部分电梯多层和少量高层产品，而上大公寓项目也是以多层产品为主，有一栋板式高层产品，还有4栋精装修的类洋房产品（入户大堂挑空三层），此区域价格在1600—2500之间。在目前在售项目中，拥有多层产品的项目还有县北区域的国富奥城项目，一期全部是多层，价格为1600元/平方米。

5

在售项目区位图

以上为市场在售项目区位图，针对目前市场在售项目，我们将针对以下几个方面对在售项目进行研究，为本项目价格定位及未来

6

的销售策略提供依据及参考：

◎项目均价及层差价◎项目开盘推售思路◎项目销售策略◎项目目前及未来市场放量

1.3.1项目均价及层差价对比

项目名称

均价（元/平方米）

差价（元/平方米）

新世纪花园

2400

20/50

大成都市花园

2300

30/40

宏都花园

2200

30/40

怡海花园

——

——

凯旋城

2300

50/100

上大公寓

1600

50/80

鸿祥国际

2300

30/40

丽景家园

——

——

亿力豪庭

2300

20/30

国富奥城

1600

50/120

领秀清城

?

?

注：怡海花园项目处于前期调整规划阶段，所以暂没有价格。而丽景家园项目已经售完（经多方论证），不具备可比性。

从上表可以看出，各项目高层产品的均价集中在2200—2400元/平方米之间，而多层均价在1600—2300元/平方米之间。其中，凯旋城多层2300元/平方米的均价是因为产品本身为框架剪力墙结构。各项目高层的楼层差价跨度较大，超过了市内常规的20或30元/平方米的范围。差价分为几个楼层段，各楼层段范围内的楼层不产生差价。多层项目的差价较为明显，2层与3层差价约100元/平方米，次顶层与顶层差价约100元/平方米。其中1—2层与3—4层之间的差价相对较小，约为50元/平方米。

7

1.3.2项目开盘推售思路对比

项目名称

规划情况

首期推售思路

新世纪花园

6栋高层

2栋高层

大成都市花园

9栋高层

3栋高层

宏都花园

6栋高层（4栋高层为新规划楼座）

2栋高层

怡海花园

——