三大REITs模式典型案例最全解析汇报 实务必备.pdfVIP

吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

中国房地产市场已经进入下半场模式

如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显

在这一大背景下

REITs成为了重要的解决方案之一

然而，由于种种原因的制约

REITs在中国的发展并非一帆风顺

今天的文章从实务角度出发

结合国实践案例

对交易所、公募、银行间三大REITs模式

逐一进行详细解析

REITs实操不可不读！

目录

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一、交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划

（一）基本信息

（二）交易结构

（三）基础资产分析

（四）启航计划存在的特殊风险

（五）现有运营情况

二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金

（一）基金基本信息

（二）交易基础及产品结构图

（三）交易安排

（四）保障机制

三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券

（一）基本信息

（二）交易结构

（三）增信措施

四、类REITs产品总结

前言

中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资

产，成为中国经济改革的重要课题。根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金

融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。中国政府也意识到

了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。目前，

中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托

基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。类REITs产品的发

行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。本文将从海外REITs

吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。

交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划

资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为

偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上

发行资产支持证券的业务活动。2014年《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务

管理规定》及相关配套制度出台，交易所企业资产证券化业务开始大规模发展，产品的日益

成熟及相关规则制度的完善为类REITs产品的推出提供了较为有利的发行环境。

为适应企业资产证券化业务相关规则，交易所类REITs产品以“启航REITs”和“宁云商REITs”

为代表,在交易结构上与成熟市场股权型REITs具备一定的相似性，但是交易所类REITs产

品仍属于私募产品，仅可向合格投资机构发行，与公募发行的标准REITs产品在流动性和信

息披露程度上存在较大差别。

1.基本信息

2.交易结构

吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

“启航专项资产管理计划”（以下简称启航）于2014年5月21日在深交所综合交易平

台挂牌交易，主要投资人为机构投资者。“启航专项资产管理计划”投资标的为证券大厦及

证券大厦。它是我国第一支真正的权益类REITs产品。启航组合了不同风险偏好投资者（如