0632物业中介服务机构管理69课件讲解.pptx

Page?1063物业中介服务法律制度0632物业中介服务机构管理

二、物业中介服务机构管理物业中介服务机构是具有独立法人资格的经济组织，包括房地产咨询机构、房地产评估机构房地产经纪机构等，凡从事物业中介服务的人员，应当在相应的中介服务机构开展业务活动,不允许以个人的名义从事物业中介服务活动。(”)物业中介服务机构的设立从事物业中介业务均应设立相应的物业中介服务机构。设立物业中介服务机构应当具备以下条件:1.有自己的名称、组织机构法人的名称是其特定化的标志,也是其人格化的特征。物业中介服务机构作为独Page?2

立的企业法人，也必须有自己的名称,这既是各个物业中介服务机构间相互区别的重要标志，也是设立物业中介服务机构的个必要条件。2.有固定的服务场所物业中介服务机构的设立应有固定的服务场所.这包括以下两个方面的内涵:-方面物业中介服务机构耍有自己的服务场所.包括自有的或租赁的服务场所;另方面，这种服务场所是固定的，甲在相对长的一段时期内固定在一个地方。3.有规定数量的财产和经费物业中介服务机构必须具有必要的财产和经费，即能够满足该机构进行日常服务工作所必需的能为自己独立支配的财产和经费。》小提示所谓“必要的”或“规定的”财产和经费是按照中介服务机构从事物业中介服务的项目及其规模来确定的，服务的项目不同，其财产和经费要求也不相同。Page?3

4.有足够数量的专业人员根据《城市方地产中介服务管理规定》的要求.从事物业咨询业务的.具有房地产相关专业中等以上学历，初级以上专业技术职称的人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的.须有规定数量的房地产经纪人。■5.其他条件物业中介服务机构的设立还应具备法律行政法规规定的其他条件。Page?4

(二)物业中介服务机构审批与年检1.物业中介服务机构资格审批设立物业中介服务机构的资金和人员条件,应由当地县级以上房地产管理部门进行审查，审查合格后,再办理工商登记;需跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应报建设部审查合格后，再行办理工商登记。物业中介服务机构在领取营业执照后的1个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。设立有限责任公司股份有限公司从事物业中介业务的，还应当执行《公司法》的有关规定。Page?5

2,物业中介服务机构资格年检制度房地产管理部门负责对中介服务机构实行年检，并于每年年初公布年检合格的物业中介服务机构名单。凡不申请年检或年检不合格的中介服务机构不得继续从事中介业务。年检的主要内容为一年来中介服务机构开展业务活动的基本情况.工作业绩、市场信誉、财务状况等。主要检查中介服务机构是否遵守有关的法律、法规和政策规定，是否遵守自愿公平、诚实信用的职业道德，是否按核准的业务范围从事经营活动,是否按规定标准收取费用,是否依法交纳税费。Page?6

(三)物业中介服务机构业务管理物业中介服务机构的业务管理主要包括承办业务管理中介服务行为管理。1.承办业务管理物业中介服务人员承办业务应由其所在中介服务机构统受理并与委托人签订书面中介服务合同。中介服务人员不得以个人名义承挑业务。也不得以个人名义与委托人签订委托合同。合同主要包括当事人姓名或者名称、住所:中介服务项目名称、内容、要求和标准:合同履行期限:收费金额和支付方式时间:违约责任和纠纷解决方式;当事人约定的其他内容。在承接业务时,中介服务人员若与委托人有利害关系,中介服务人员应当实行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构。委托人有权要求其回避。Page?7

■2.中介服务行为管理物业中介服务人员执行业务可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看业务现场和设施,要求委托人提供必要的协助。由于物业中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在中介机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿。在开展中介服务活动中,中介服务人员不得有超越资格范围从事物业中介服务业务的行为;不得有索取接受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便,牟取其他不正当的利益的行为;不得有允许他人以自己的名义从事物业中介业务的行为:不得有同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务的行为;不得有与方当事人串通损害另一方当事人利益的行为;不得有在中介活动中采取恐吓欺诈、行贿等手段的行为;不得有为无履约能力或者签约能力的人进行中介服务的行为;不得有法律法