房地产项目管理及可行性分析报告.doc

一.工程用地周围环境分析

(一)工程土地性质调查

1.工程地理位置：工程位于河北区南口路榆关道交口，工程地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。

工程规划建筑用地100000平M，占地面积67000平M左右。原址为工业用地，地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简朴。

（二）工程用地周围环境调查

1.生态环境

1-1自然景观:工程周围区域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使本来是工厂的厂区绿化，绿化水平偏低。周围自然景观只有新开河，假如新开河可以改造，将对该区域的环境提高起到相称的作用。

1-2环境污染:虽然工程周围区域原为工业区，不过近几年区域内工厂纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，因此周围的污染并不严重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工厂距离较远，对此工程无太大影响。

1-2-1噪音：周围的铁路是重要的噪音污染源，除了西侧的铁路基本废弃，南侧和东侧的铁路由于是重要铁路，运用率较高，产生的噪音对工程也有某些影响，但由于工程与铁路有一定距离，估计噪音的影响将集中在晚上。

1-3治安环境：该区域原有的居住人口不多，但重要是产业工人。在通过了几年的大规模改造之后，虽然有大批居民迁入，但重要集中在榆关道上，南口路一带仍然较偏僻，且周围基本无外来人口，治安的基础不错。在工程东侧铁路附近有铁路公安处看守所。

2.人文环境：由于原居民较分散，当地并无特色人文环境。

地块交通条件调查

周围交通现实状况条件：工程所在地距中山路约3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比较以便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量还比较大，京津公路改造之后，许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓。

公共交通网：18路，北仓—辰纬路、803路，万科新城—人民公园

852路，宜兴埠—西站、670路，小淀—百货大楼

671路，梅厂—百货大楼、878路，普济河道—金谷园

610，浦口道—四十七中、678路，体院北—普天里

交通远景规划：榆关道在规划中是一条四十M宽双向四车道的规划路。目前周围工程的退线也可以体现出这一点，改造后的榆关道将使周围的交通状况深入改善。

周围市政配套设施调查

1.购物:周围购物不太以便，家乐超市在中山北路与育红路交口，中山路和新安购物中心都距该工程较远。周围也没有成型的自由市场。

2.餐饮:周围比较著名的餐饮场所为翰宾楼，此外在工程以西尚有一家津浦大酒店。

3.教育:周围的小学有育英小学，该学校是市属重点小学，距工程距离在1.5公里左右。此外外语学校与工程距离也在这个范围内，同步该校教育质量也不错。工程西侧的席厂下坡小学则属于教育质量稍差的小学。昆纬路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍远了某些。河北工业大学市本市首批招生的重点大学，教育质量很好。周围缺乏好的幼稚园和保育院。

4.医疗:河北医院和铁路医院是周围距工程近来的两所医院，但医院较小。周围医疗水平较高的医院尚有中医医院和二五四医院，其中二五四医院是大型的综合性军属医院，只是距工程稍远。

5.文体:周围问题设施及场所短缺，至于前文所提周围人文环境不理想有关。

6.银行、邮局:周围无较大的银行，在周围只有一种工商银行新开河储蓄所，此外，新开桥邮电所也距工程不远。不过工程周围无证券部。

7.其他：榆关道西头北洋桥畔有西沽公园，在北站附近尚有北宁公园，这是周围较有名的两个景点。

（五）综合分析：

从地理位置分析，该地块在河北区的属于中等地带，原为工业区，伴随近几年的改造已逐渐发展成为新的居住区，生活配套设施逐渐完善，人文环境尚未形成，客源基础相对微弱。

二.区域市场现实状况及其趋势判断

（一）宏观层面形势分析及预测

1．宏观经济形势趋向调整

1-1世界经济展现衰退迹象

世界经济增长率为2.4%，大大低于的4.7%。这将是自1993年以来世界经济的最低增幅。摩根斯坦利将2.5%的增长率作为判断世界经济与否进入衰退的门槛。以此衡量，则肯定是衰退的一年。目前世界经济面临的一种突出问题是，几乎所有地区的经济出现了来最严重的同步下滑的状况。考虑到目前石油及原料价格下降、欧美银行指导利率调低、工业化国家通胀压力减轻刺激购置力增强，以及新技术的应用使劳动生产率继续上升等诸多利好消息，我们当然有理由相信世界经济将开始复苏，但这一前景是很不确定的，经济形势继续恶化的也许性相称大。

1-2国内经济保持稳定

中国经济一枝独秀，保持了7.3%的增长率，经济总体形势良好，增长稳中趋缓。专家估计，中国经济增长率在6.8%—7.3%之间。

1-3股市将做箱型震荡

股市与房市息息有关，目前购置商品房的人群中60%拥有股票。专家估计，股市下降10%