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房地产估价师房屋估价方法复习讲义

2017房地产估价师房屋估价方法复习讲义

价行业面临着新的机遇和挑战,其中核心的挑战在于对的管理上。

下面店铺为大家整理的房地产估价师房屋估价方法复习讲义，希望大

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房地产估价师房屋估价方法复习讲义

一、居住房地产估价(分普通住宅、高档公寓、别墅)

1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、服务设施、教育

配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。

2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装

修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。

3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政

策性的影响。高层住宅通常是楼层越高价值越大。

二、商业房地产估价(含餐饮)

1、商业房地产及其估价特点。

①经营内容多。不同的经营内容(或不同的用途)一般会有不同的收

益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用

不同的资本化率。

②转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经

营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在

进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅

是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。注意转租的合法性。

③装修高档而复杂。有些地方，买下或租下别人经营的商业用房

后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程

中，要考虑到这种因素。

2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件

(公交通达度、交通便捷度)。

3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局

(分割出租的，要有一定的空间间距)、楼层、面积(不宜太大也不宜太

小)、装修、转租的可能性(转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而

影响该商业房地产的价值)。

4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费

额等;经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收

益。

房地产估价师考试高频考点

由于在房地产交易市场中时常出现假房产证，导致买房人权益受

损害，因此，国务院几部委采取了统一印制房产证的管理措施，规

定房产证由指定厂家印制，房产证像货币一样有水印图案，有防伪底

纹等等。这些措施可能会减少假房产证的危害，但审判实践中应特别

注意与这些措施有关的一些问题。

要判断房产证的真假，首先必须明确两点：

(1)按国务院几部委规定统一印制的，是房产证的证书用纸，而不

是有法律效力的房产证。一个书面凭证是否成为有效的房产证，完全

不在于证书用纸的印制行为，而在于有权登记机关的发放行为。

(2)判断真假房产证的惟一标准，不是房产证上的水印图案或防伪

底纹，而是房地产登记机关的印鉴。只要房产证上登记机关的印鉴是

真的，即使没有使用统一印制的带有水印图案或防伪底纹的证书用纸，

该房产证也是真的;只要房产证上登记机关的印鉴是假的，即使使用了

统一印制的带有水印图案或防伪底纹的证书用纸，该房产证也是假的。

所以，几部委采取统一印制房产证的措施，反倒在一定程度上有可能

误导真假房产证的判断依据，使人们误以为有水印图案或防伪底纹的

房产证才是真的房产证，而忽略了判断房产证真假的惟一依据就是登

记机关的.印鉴。

房地产估价师复习讲义

一、房地产价格的含义

人们对价格有多种定义和解释，其中最典型的是以下两种：①价

格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，

虽然不一定要用货币形式来偿付。②价格是商品价值的货币表现;价值

是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。

上述两种价格定义，第一种讲的是上述两种价格定义，第一种讲的是现象现象，第二种讲的是，第二种讲的是本质本质。

由于房地产估价主要是从现象上把握房地产价格的由于房地产估价主要是从现象上把握房地产价格的量量而不是而不是质质，所

以房地产价格可以定义为：和平地取得他人的房地产所必须付出的代

价--货币或实物、无形资产和经济利益。在现今市场经济社会，房地

产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以

用实物等非货币形式来偿付，如以房地产作价出资入股换取技术、设

备等。

二、房地产价格的形成条件

房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值