房地产设计管理基本流程及审控要点.docx

房地产设计管理基本流程及审控要点

房地产设计管理基本流程及审控要点

【原则】基本流程与原则

□业务主线□审控要点□管控要求□决策要素

【要点】关键路径审控要点

□设计前期□实施方案□施工图

【法则】产品力提升基本法则

□盈利模式□溢价能力□专业保障

【Ⅰ】基本流程与原则

1.整体业务主线

2.设计审控要点

3.管控基本要求

4.产品决策要素

原则①：万科房地产开发整体业务流程。三大业务主线

市场初步研究企划营销产品定位

市场初步研究

企划营销

产品定位企划与销售

设计研究获取土地

设计研究

规划及

规划及

施工图设计

设计配合

设计

项目建设

项目建设

工程

报建采购与成本管理

物业管理与客户服务

原则②：整体开发思路：综合财务、市场、产品

原则③：设计管理基本流程。四大阶段

1投资分析2设计前期3实施方案4施工图

拿地概念设计规划设计图

景观设计

可研报告规划草案规划方案室内设计立面方案项目定位产品定位指标

可研报告规划草案规划方案室内设计

立面方案

原则③:管控要求：3级评审、8个控制节点

1.投资分析

2.设计前期

3.实施方案

4.施工图

原则④：产品决策与产品解决之道3要素

1规划2单体3强兵

解决盈利模式

提高产品溢价

保证效益效率

【Ⅱ】关键路径审控要点

概念设计产品决策

实施方案产品实现

施工图质量控制

1投资分析2设计前期3实施方案4施工图

划初设计图施工拿地规设计步概念设计

划

初

设

计

图

施工

拿地

规设计

步

概念设计

【设计前期】

--已拿地或意向拿地了。。。

权.事.人

职责、任务、控制重点、工作方法

1设计前期之权：各业务部门职责

设计部“1/2主角”；但工作量繁重

■市场定位及产品建议书

营销部

+

设计部设计部

设计部

■完成概念设计

项目事务部

财务部/成本部

项目部

□土地落实/规划要点落实；政府沟通

□财务、成本测算

□开发计划宗地初步勘察

■完成项目设计指导书

2设计前期之事：a.核心工作

核心：精准定位,产品决策

权衡客户/市场/产品，确定赢利模式

设计任务：概念设计

预测成本

2设计前期之事：b.做好概念设计，提高

2

决策效率

在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定

1、指标

产品定位指标

三大类：

?各类建筑面积指标（主要：住宅、商业、车库、会所。。。）

?产品配比（什么样的产品）

?户型配比（多大的产品）

2、方案

确定规划草案

规划结构

?点or板？围合or行列？高or小高。。。

?主入口；商业。。。

确定下一步规划设计深化方向

设计前期之事：c.多方案强排是决策、市场及

成本测算的基础

强排方案产品决策

强排方案

?确定指标?

?确定指标

?确定规划结构

项目项目定位

项目

?预估成本

?预估利润

成本测算

?目标客户

?营销策略

牢记：概念设计市场定位

牢记：概念设计

2

2

3设计前期之人：设计主要工作（三步骤）

产品分析 宗地分析

产品分析

竞品楼盘分析意向产品分析宗地区域分析宗地现状分析分析

竞品楼盘分析意向产品分析

宗地区域分析

宗地现状分析

分析土地价值分析

强排方案规划结构分析盈利模式分析强排2方案概念设计分析研究

强排方案

规划结构分析盈利模式分析

强排

2方案

3

方案深化

概念设计深化

!

清晰项目定位

确定规划结构

清晰指标

概念设计评审

营销《项目定位报告》逻辑

《项目定位报告》包括5方面内容：

分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略

提出1个主张：项目定位

阐述1组解决思路：产品初步建议

4做概念设计两大前提

一、项目

土地规划要点确定

红线；容积率；限高；退线；配套

二、营销

项目定位及户型配比

商业；

产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。

5概念设计的周期

（前置）正式概念设计35天

N个35天！！！

严重注意：前置项目由于规划要点不明确，定位不清晰，经常会有

6概念设计评审成果要求

宗地分析

概念方案

产品分析

指标

案例分解

设计前期之一：宗地分析控制要点

宗地分析

宗地区域分析

宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离

宗地现状分析

周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析

土地价值分析

对宗地土地性质进行