房地产行业2025年度冬渐去，雪半消.docx

目录

引言：冬渐去，雪半消 7

周期：量价尚未进入显著超跌区间 9

销量：需求中枢下台阶，当前并未显著超跌 9

房价：当前压力主要在于结构而非全局 10

政策：2025年有望进入超常规区间 13

常规产业政策已突破历史最宽松阶段 13

2025年有望进入超常规区间 16

基本面：边际上最困难的时候可能正在过去 20

销售：预计2025年同比下降7.6%至8.8亿平 20

开工：预计2025年同比下降16.2%至6.2亿平 21

竣工：预计2025年同比下降11.7%至6.9亿平 22

投资：预计2025年同比下降9.3%至9.0万亿元 24

以邻为鉴，把脉基本面与板块投资节奏 27

日本：政策发力迟滞，楼市漫长寻底 27

美国：政策应对得力，迅速穿越周期 29

投资建议：短期关注弹性，中长期关注质地 32

风险提示 33

图表目录

图1：政策对房地产行业定调发生积极变化，地产板块也阶段性呈现较高绝对收益与超额收益 8

图2：楼市新政以来板块与批量龙头房企PB估值高点突破5月行情高点，部分已突破2021年7月以来均值水平.8

图3：在行业快速调整阶段新房销量从高点平均下跌67% 9

图4：在行业快速调整阶段新房和二手房总销量从高点平均下跌50% 9

图5：人口总量负增长叠加城镇化增速放缓，新增城镇人口大幅下行 10

图6：城镇居民人均住房面积提升速度放缓 10

图7：适龄购房人口占比逐年下降 10

图8：结婚登记数量逐步下降 10

图9：预计2024年新房与二手房总交易量较高点下降约35% 10

图10：房地产泡沫破灭后房价表现 11

图11：房地产泡沫破灭后房价往往要经历漫长的调整周期 12

图12：房价高点前涨幅越大往往跌幅也越大 12

图13：截至2024年10月，70城二手房价格指数累计下跌15.8% 12

图14：中介口径重点城市房价较高点累计跌幅均值约30% 12

图15：当前中国房价压力主要在于结构而非全局 12

图16：南京限购放松政策调整路径 14

图17：杭州限购放松政策调整路径 14

图18：首套和二套房首付比例下限历史变迁 15

图19：年初以来，5年期以上LPR累计调降60BP至3.60% 15

图20：我国当前名义房贷利率已处于较低水平 15

图21：三轮周期基准利率下降幅度和速度对比 17

图22：三轮周期房贷利率折扣下降幅度和速度对比 17

图23：前两轮周期实行财政政策推动通胀预期修复 18

图24：前两轮周期实际房贷利率降至零甚至负利率区间 18

图25：中央层面“消化存量、优化增量”超常规政策进展 18

图26：各地“收储”政策细节 19

图27：房地产行业基本面预测 20

图28：预计2025年初滚存可售面积同比进一步下降 21

图29：预计2025年新推面积仍将面临双位数下降 21

图30：推算全国住宅去化率与重点城市新开盘去化率趋势高度吻合 21

图31：中性情境下预计2025年商品房销售面积同比下降7.6% 21

图32：新开工表现与销售强相关 22

图33：在库存去化周期高位区间开工表现趋弱 22

图34：预计2025年补库存强度进一步下降 22

图35：中性情境下预计2025年新开工面积同比下降16.2% 22

图36：房屋竣工可拆分为已售期房竣工和未售期房竣工 23

图37：未售期房竣工面积可根据定期公布数据进行推算 23

图38：2023年以来已售期房竣工面积/2年前期房面积逐步修复 23

图39：未售期房竣工占比和近几年销售表现负相关 23

图40：现房销售去化率与销售表现高度相关 23

图41：中性情境下预计2025年房屋竣工面积同比下降11.7% 23

图42：销售视角下2020-2024年累计竣工缺口约8.6亿平 24

图43：开工视角下2020-2024年累计竣工缺口约14.1亿平 24

图44：房地产开发投资完成额预测逻辑 25

图45：预计2025年净复工（停工）面积占比逐步下降 25

图46：预计2025年房屋施工面积同比下降10.6%（年末值同比） 25

图47：假设2025年生产资料价格指数同比持平 25

图48：预计2025年实际施工强度小幅回升 25

图49：中性情境下预计2025年建安投资完成额同比下降10.2% 26

图50：预计2025年土地购置费同比下降7.7% 26

图51：其他费用同比与名义建安同