0826物业转让管理工作Page21课件讲解.pptx

Page?1;;;;;;;;;一、商品房现售

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

;商品房现售关系的法律调整

1、现售条件

（1）房地产开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

（2）取得土地使用权证书或使用土地的批文

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证

（4）已通过竣工验收

（5）拆迁安置已经落实

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期

（7）物业管理方案已经落实;2、广告与合同

（1）销售宣传广告的内容必须真实、合法、科学、准确

（2）商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定，以书面合同为执行依据

3、交付

（1）房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人

（2）房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;二、商品房预售

是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付定金或房屋价款，并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。

;（一）商品房预售许可制度

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证

3、投入开发建设资金达到总投资额的25％以上，已确定施工进度和竣工交付日期

4、办理预售登记，取得商品房预售许可证

;“五证”指的是：

“国有土地使用证”，我国《土地管理法》规定，只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。

“建设用地规划许可证”，根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。

“建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方、要建多高，容积率是多少，都要经过规划部门的许可。

“建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工。

“销售许可证（预售许可证）”，没有此证，房子就不能销售或预售??

“两书”指的是：

《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，开发商应在交付房屋时向购房者提交。

;（二）商品房预售程序

1、申请商品房预售许可证

2、预售人同预购人签订商品房预售合同

3、银行对商品房预售合同的进行审查（办理按揭贷款时）

4、签订合同后30日内办理登记备案

5、预购人交付购房款

6、房屋交付验收

商品房建成后向购房人发出交房通知书，出示建设工程质量核验合格单，并交付“两书”。双方签署房屋交接书，完成正式交付。

7、办理房屋产权转移手续;（三）禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让

1、在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋产权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，不得为其办理房屋权属登记

2、实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防止私下交易行为;