高纬 北京 远洋 京棉项目发展顾问报告 2008年.docxVIP

远洋京棉项目，北京

项目发展顾问报告摘要2008-09-09

市场定位研究——商用物业部分

写字楼规模及租售研究酒店式公寓规模及销售研究各结合市场及区域特征对规模进行定性分析物业能做到多大模合适商业体量研究商业市场研究写字楼市场研究非住宅产权产品专题研究住宅市场研究酒店式公寓市场研究商务公寓市场研究服务式公寓市场研究分物业市场研究型物业能酒店市场研究规结合地块做什么类定位逻辑阐述

写字楼规模及租售研究

酒店式公寓规模及销售研究

各

结合市场及区域特征对规模进行定性分析

物

业

能做

到

多大

模

合适

商业体量研究

商业市场研究

写字楼市场研究

非住宅产权产品专题研究

住宅市场研究

酒店式公寓市场研究

商务公寓市场研究

服务式公寓市场研究

分物业市场研究

型物业

能

酒店市场研究

规

结合

地块

做什

么类

定位逻辑阐述

结合市场进行定位写字楼细化定位酒店式公寓细化定位必威体育精装版日照方案各物业应该做成什么样的产品

结合市场进行定位

写字楼细化定位

酒店式公寓细化定位

必威体育精装版日照方案

各物业应该做成什么样的产品

结合地块情况对各

结合地块情况对各物业进行综合研究

日照方案研讨过程

日照方案研讨过程

商业细化定位

项目最终定位建议

项目最终定位建议

项目汇报目录

项目汇报目录

1.市场研究回顾

l商业市场研究回顾

l酒店市场研究回顾

l写字楼市场研究回顾

l住宅市场研究回顾

l消费者问卷研究回顾

l零售商访谈回顾

2.各物业规模研究及建议

l商业规模研究及建议

l写字楼规模研究及建议

l酒店式公寓规模研究及建议

3.结合地块对项目进行定位研究

l东西地块都拿方案

l单独西地块方案

4.结合必威体育精装版日照方案的定位建议

5.项目经济测算

6.商业运营方式概要

7.典型商业案例参考

1.市场研究回顾

l商业市场研究回顾

l酒店市场研究回顾

l写字楼市场研究回顾

l住宅市场研究回顾

l消费者问卷研究回顾

l零售商访谈回顾

1.1

1.1商业市场研究回顾

北京市整体商业市场情况：

个商业区商业库存量对比

A

BCD

EFG

H IJ

KLM

NOPQRSTUV

(平米）W

(平米）

0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000

23个商业区商业密度对比

150,000－300,00050,000－100,00050,000

（单位：平米/平方公里）

*A-西单B-王府井C-崇文门－宣武门D–建国门E–CBDF–朝阳门G–三里屯H–燕莎I–酒仙桥J–望京K–亚奥L–中关村M–西四环N–公主坟O–阜城门－复

兴门P–西直门Q–东南四环R–朝阳路－朝阳北路S–东二环T–北三环U–东南三环V–西北五环W–五棵松

1.1

1.1商业市场研究回顾

北京主要商圈分布示意图：主要商圈商业供应列表：

■1a市级商业区1b成熟商业区

■2a正在形成的商业区

■2b正在形成的次级商业区

*根据高纬环球的资料显示，北京5环路以内共有23个商业区

编号

A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K

L

M

N

O

P

Q

R

S

T

U

V

W

商业区

西单

王府井

崇文门-宣武门

建国门

CBD

朝阳门

三里屯

燕莎

酒仙桥

望京

亚奥

中关村

西四环

公文坟

阜成门-复兴门

西直门

东南四环

朝阳路-朝阳北路

东二环路

北三环路

东南三环

西北五环

五棵松

现有供应

577,000

390,300

498,000

198,600

839,900

306,000

120,880

180,000

165,000

582,000

959,000

954,700

1,002,400

126,000

333,800

448,000

727,000

446,000

155,000

372,700

247,620

1,296,150

275,000

未来供应

211,000

387,600

459,000

80,000

509,040

370,200

153,000

330,000

86,000

716,083

1,071,780

266,000

44,000

150,657

0

8