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博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之。——《礼记》

项目销售（培训）100问

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

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博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之。——《礼记》

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摘要

为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做

出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因

素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、

市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风

险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因

素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。

关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法

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一、项目概况

这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，

总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是

一个较好的开发项目。

项目平面图如下：

二、风险识别

基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也

是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也

不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，

我们应找出主要的风险因素，并且他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要

的风险因素可以分为以下几类来考虑：

1、宏观环境风险

政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可

能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不

适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经

济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风

险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开

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发的各个层面。

2、区域环境风险

区位风险，商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变

化会给项目带来影响；周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业

主的生产生活，给项目带来不利影响；环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等；自

然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁，如超标准洪水、

暴雨、地震、飓风等。

3、土地风险