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Page?1041物业管理招标法律制度0413物业管理招标程序

准备阶段实施阶段招标结束物业管理招标程序成立招标机构编制招标文件制定标底发布招标公告组织资格预审召开标前会议开标评标定标。合同签订资料整理归档。物业管理招标的实施过程

成立招标机构2委托招标代理机构招标最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。准备1、成立招标机构自行成立招标机构招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。

招标机构组成招标领导小组招标工作小组①甲方代表——开发商或业主——决策作用②专业人士——专业技术咨询和招标策划③政府官员——政策宣传，监督指导全面掌握招标工作，决定标底，决定甲方评委代表人选，督导招标工作负责一些专业性工作和事务性工作。人数的多少与项目规模和物业类型有关业主代表服务人员专业人士指定标底、评标办法、资格预审、准备招标文件、发放文件接待来访、组织现场查勘，安排决标大会等

招标方案策划招标方式的比选和建议强制性招标无强制要求的项目招标工作计划工作程序人力资源配置占用的设备和资金使用

投标人须知合同条款技术规范准备阶段2编制招标文件投标的条件投标文件要求程序说明服务标准工作量技术规格一览表工程图样。招标文件技术条款商务条款法律条款特殊条款准备2——制定招标文件

准备阶段3、制定标底标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预价格，主要作用是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确。其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样的标底才切合实际。准备3、确定标底

标底的编制原则（1）根据国家（或地方）公布的统一工程项目划分、统一计量单位、统一计算规则以及施工图纸、招标文件，并参照国家（或地方）规定的技术、经济标准定额及规范，确定工程量和编制标底。（2）标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。（3）标底价格作为招标人的期望计划价，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证服务质量。（4）标底价格应由成本、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算（或修正概算）及投资包干的限额内。（5）一个项目只能编制一个标底。

标底的组成内容（1）标底的综合编制说明；（2）物业现场状况、影响因素、物业维修工程量清单与价格、管理服务要求或预算方案；（3）标底附件：物业的地质、水文、地面情况的有关资料；编制标底所依据的有关文件或方案等。

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