64房地产项目的融资管理房地产开发融资在房地产开发过程中借助于金融机构.ppt

**6.4房地产项目的融资管理房地产开发融资在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为房地产开发融资的特点1、融资规模大2、偿还期长：建设银行要求偿还期不超过3年3、融资证券化**房地产开发融资的分类1、间接融资：资金供求双方不直接见面，通过金融机构融资（房地产抵押贷款、开发建设贷款、流动资金贷款等）。2、直接融资：房地产开发企业直接发行金融工具（股票、债券）。**房地产开发融资的主要形式1.银行贷款融资银行发放贷款要求自有资金不少于35%有“四证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》银行发放贷款类型①房地产开发企业流动资金贷款；②房地产开发项目贷款；③房地产抵押贷款（经营性、消费性）2.证券融资（债券、股票）3.房地产信托融资4.联建、参建5.典当、利用外资等**房地产企业的融资管理1、确定合理的规模融资过多，则影响资金的使用效率低；融资过少，则影响开发进度2、正确选择融资渠道和方式，降低融资成本融资成本——融资时的代价，包括筹措费、利息3、统筹考虑房地产开发融资与投资，提高资金使用效益。有利的资金投向；明确的资金用途4、按规定建立资本金制度政府规定（35%）5、优化房地产开发的资金结构负债经营确保：投资利润率资金成本率；优化资金结构，负债有恰当比例**房地产开发融资的决策房地产开发融资的决策指房地产开发企业的财务部门在企业融资目标的总体要求下，制定并选择最优融资方案的过程科学制定融资方案①欲筹集资金的币种、数额与资金来源构成②融资流量③融资风险与管理措施④融资成本预算⑤融资方法⑥融资组织**正确选择房地产开发融资方案1、安全性（A-风险很小；B-风险较小；C-风险较大；D-风险极大）2、经济性（R-银行同期贷款利率。A-70%R；B-70%R≤KR；C-K130%R；D-K130%R）3、可行性（A-全部落实；B-基本落实；C-不能肯定；D-没有落实）AAA最好方案DDD最差方案**作业思考题如何规避房地产开发风险。如何进行房地产投资和融资?