0712 前期物业管理法律规定-Page -1735394187225.pptx

Page?1071前期物业管理法律制度0712前期物业管理法律规定

二、前期物业管理法律规定

??????(-?-)前期物业管理时间的界定??主人住前开始，在业主委员会

??????期物业管理在业

??????与物业服务企业签订物业服务从前期物业管理的概念?上来看，前期合同生效时结束。但从法律规定去分析还是有所差

??????别的。Page?2

■I1.前期物业管理的开始时间

虽然我国法律法规对前期物业管理的开始时间尚无明确规定,但从一些法律条文可推定前期物业管理的具体开始时间。

1)从房地产开发企业与物业服务企业签订物业服务合同时开始。《城市新建住宅小区管理办法》规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业服务企业承担住宅小区的管理，并与其签订物业服务合同。住宅小区在物业服务企业负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”按照此规定.前期物业管理从房地产开发企业与物业服务企业签订物业服务合同时开始。

2)从房地产开发企业与物业买受人签订物业销售合同时开始。《城市房地产开发经营管理条例》规定:“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑价格交付日期、质量要求物业管理方式以及双方的违约责任。”按照此规定，在开发商有物业管理资质的情况下，开发商可以自行进行前期物业管理。否则，开发商应该在售楼前与物业服务企业签订前期物业服务合同,这样才有可能在售楼合同中约定物业管理方式。

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2.前期物业管理的终止时间

一般来说，前期物业管理应终止于业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时。在实践中.前期物业管理的截止时间有以下三种情形:

1)前期物业管理终止时间为前期物业服务合同规定的合同终止时间。前期的物业服务合同规定的合同终止时间届满,业主委员会再选聘原物业服务企业，或者选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同与之衔接,则前期物业管理终止时间为前期物业服务合同规定的合同终止时间。

2)前期物业管理终止时间为另订物业服务合同生效的时间。前期物业服务合同规定的合同终止时间尚未届满，业主委员会再另外选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的终止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同的生效时间。

3)前期物业管理终止时间为未来物业服务合同生效的时间。前期物业服务合同规定的合同终止时间届满，业主委员会尚未成立或尚未与任何物业服务企业签订物业服务合同，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下,前期物业管理的终止时间为新的物业服务合同生效时间。

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(二)建设单位在前期物业管理中的法定义务及法律责任1.选聘物业服务企业?，签订前期物?业服务合同

建设单位在前期物业管理中应选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并在商品房买卖合同中与物业买受人约定。《物业管理条例》规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部]批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”Page?5

??????内容。”:建设单位与物业买受人签订的买委合局应有包含前期物业服务合同约定的签订的物业服合同可以约定期限。但是，期限术满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的.前期物业服务合同终止。”

??????业或者未经批准.擅自采用协议I房地产行政主管部门责令限期改“违反本条例的规定，?物业的建设单位?未通过招投杨改正,给予警告,可以并处10万无以下的罚款“方式选聘物业服务企业的、由县级以上地方人民政府标的方式选聘物业服务企

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2.制定临时管理规约

??????建设单位前期物管理活动中应当制定临时管理规约、并要求物业买受人书面承诺。(物业管理条例)规定:建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约，对有关物业的使用维护管理业主的共同利益，业主应当履行的义务违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人V的合法权益。》小提示

??????建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺Page?7

?■3.不得擅自处分物业的共用部位、共用设施设备

??????(物业管理条例)规定:业主依法享有的物业共用部位.共用设施设备的所有权或