港铁公司-市场前景及投资研究报告-铁路物业优等生，基本面筑底.pdfVIP

证券研究报告

港铁公司(66HK)

“铁路+物业”优等生，基本面已筑底

研究首次覆盖投资评级(首评):增持

2025年1月02日│中国香港铁路运输目标价(港币):29.70

我们首次覆盖港铁公司，给予“增持”评级，目标价29.7港元。港铁公司

为“铁路+物业”模式典范，公司盈利可被视为香港零售和楼市活力的晴雨

表。经常性利润来自铁路客运、免税店及车站小商店租赁、商场租赁等现金

流稳健的“收租”业务，近10年盈利贡献约占45%。非经常性利润来自新

建铁路沿线的房地产开发、投资物业的公允价值重估，盈利贡献约占55%。

我们认为，消费模式转变及入境旅游增长、按揭利率下降或为重要催化剂。

消费模式转变利好跨境铁路，入境旅游需求增长或利好免税店

香港居民“北上”消费蔚然成风，利好跨境铁路客流增长。7-10月，罗湖

与落马洲过境线、高铁客运量同比+23%、+10%，在常态基数上强劲增长。

铁路客运经营杠杆高，或驱动24-25年香港车务运营板块盈利大幅改善。政

府实施多项惠港措施，如内地居民免税额度扩大、恢复深圳市居民“一签多

行”签注等。7-10月中国内地、非内地的访港旅客数量同比增长9%、26%。基本数据

旅游需求增长或促进免税店的分成租金增长。

目标价(港币)29.70

收盘价(港币截至12月31日)27.10

按揭利率下降有望提振零售和楼市，物业开发交楼高峰期到来市值(港币百万)168,693

美联储自9月开启降息周期，香港金管局跟随下调基准利率，对香港零售和6个月平均日成交额(港币百万)103.93

房地产市场或有利好。10月香港零售业销货价值同比下降2.9%，但降幅已52周价格范围(港币)23.05-30.65

BVPS(港币)28.69

较1-9月（同比-7.6%）大幅收窄。住宅租金收益率相较按揭利率的性价比

显现。10月港岛/九龙/新界的A类（小户型）私人住宅租金收益率已达到

股价走势图

4.5/4.6/4.7%，已高于香港主要银行的按揭贷款利率（约3.5%）。根据住宅

项目建造与预售情况，我们预计25-26年为公司物业开发利润入账高峰期。港铁公司

(%)恒生指数

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我们与市场观点不同之处

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香港经济前景不明朗及较高的利率抑制消费意愿，市场担心商场租金持续下

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