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福建**置业有限公司项目调查报告

借款人：福建**置业有限公司

借款金额：人民币15000万元整借款期限：一年

借款利率：20%/年

借款用途：用于购买宁德市霞浦县新火车站边上土地，该土地面积占地180亩，土地面积约120000平方米。

抵押情况：

一、福建**置业有限公司股权100%质押或100%股权过户及法人代表变

更（注册资金人民币5101万元），登记于我公司名下（可以不操作）。

二、福建**置业有限公司自有位于福州市晋安区福马路珠宝大厦商品房

用地，土地使用面积5386平方米，土地使用证编号：榕国用（2010）字第33434200783号，总建筑面积39708.6平方，其中办公建筑面积25595.4平方米，商业建筑面积5413.4平方米提供抵押担保，抵押登记于我公司名下。

三、以我司在宁德市成立的项目公司（其中我司持有股权95%，借款人持股5%）购买宁德市霞浦县新火车站边上土地（土地使用面积120000平方米，根据与政府相关人员口头的约定，成交价约为19800万元）。

操作方式：

首先办理福建**置业有限公司借款人民币15000万元相关手续，由借款人福建**置业有限公司与我司签订《借款合同》，约定：

一、福建**置业有限公司股权100%质押或100%股权过户及法人代表变

更（注册资金人民币5101万元），登记于我公司名下（股权质押或过

户可以不操作）。

二、办理福建**置业有限公司名下上述福州市晋安区福马路珠宝大厦项

目土地抵押登记到我司名下的相关手续。

三、借款专项用于购买宁德市霞浦县新火车站边土地。

一、福建**置业有限公司基本情况介绍

福建诚信置业有限公司资料：

客户全称

福建**置业有限公司

注册地址

福州市鼓楼区东街

营业执照号码

注册时间

09年12月

注册资本

5101万

所有制性质

有限责任公司

实收资本

5101万

净资产

法定代表人

陈**

电话

国籍

中国

经营范围

房地产开发、经营

股本结构

股东名称

出资方式

认缴出资额

实缴出资额

占比

增资时间

福建**房地产开发有限公司

货币及实物

2500万元

2500万元

49.01%

2010-2-21

陈**

货币

2601万元

2601万元

50.99%

2010-7-22

其中：货币出资额3367.9万元人民

土地使用权出资额1733.1万，于2010-2-5过户于

币

公司名下。

二、抵押物情况分析

福州市珠宝大厦

所有权

福建**置业有限公司

权证号

榕国用（2010）第3343420078*

土地坐落

福州市晋安区福马路

使用权面积

5386㎡

总建筑面积

39708㎡，地上面积31008㎡

评估总价

18340万元

评估单价

5910元/㎡

宁德霞浦火车站旁土地

所有权

尚未挂牌的商品房用地

权证号

土地坐落

宁德市霞浦县

使用权面积

120000㎡

总建筑面积

38万平方米

评估总价

19800万元（按实际缴纳地价计算）

评估楼面单价

520元/㎡

（一）抵押物情况

根据企业提供的相关资料，该土地为福建**置业有限公司于2010年2月取得土地使用权。

1、福州晋安区福马路珠宝大厦周边环境

该地块位于福州市晋安区福马路，南侧为珠宝城商业住宅小区，东侧为好又多超市，北侧毗邻福马路，西侧为永升城市花园。周边银行，学校，超市等相关生活配套设施较为完善。该地块周边商品房售价在9000-12000元/㎡，西侧永升城市花园店面售价在40000-54000元/㎡，整体区域价值还

是较为理想。

2、霞浦新火车站周边环境

霞浦火车站位于距县城5公里处，火车站综合楼距县空海纪念堂仅500米。该县按赤岸宗教旅游区的总体规划在赤岸建立一个占地约30亩的“空海大师纪念堂”，里面有以仿唐街和日本街为中心的景观设施，火车站建筑风格设计将与空海城相协调。

（二）抵押率分析

1、晋安区福马路珠宝大厦土地使用面积5386平方米，总建筑面积

39708.6平方，其中办公建筑面积25595.4平方米，商业建筑面积5413.4平方米，根据周边楼盘销售均价约10000元/㎡，一楼商业店面均价约45000元/㎡，初步评估总价值约为35595万元，扣除建工费用及相关税费每平方按3000元计算，扣除15%利润，该项目土地实际价值约为18343万。

2、宁德霞浦火车站旁地块，土地使用面积180亩约120000平方米，为单向拍卖，拍卖价格为110万/亩，总价值为19800万元；已获知该土地审批后