经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点精练试题详解.docx

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点精练试题详解

一、案例分析题（共30题）

第一题：

背景信息：

李明是一名拥有多年工作经验的建筑与房地产经济高级经济师，他负责某房地产项目的开发与运营。近期，项目遭遇了市场波动和政策变化的双重压力，导致项目资金链紧张，销售情况也出现下滑。李明需要对当前的经营状况进行深入分析，并提出相应的应对策略。

1、根据李明所面临的市场环境，指出该项目可能面临的主要风险因素，并简要分析这些风险因素对企业的影响。（5分）

2、结合李明的工作经验，请列举至少三种有效的市场推广策略来提升项目销售，以缓解当前的资金压力。（6分）

3、针对李明所在公司目前面临的财务困境，设计一个短期和长期的财务优化方案，并解释这些方案如何帮助公司解决当前的问题。（9分）

第二题

案例背景：

某房地产公司计划在市中心开发一座大型综合体项目，包括住宅区、商业区、办公区及公共设施等。该项目预计总投资额为50亿元人民币，其中住宅区占25%，商业区占30%，办公区占20%，公共设施占25%。目前，该项目已经完成了可行性研究，并且初步设计工作也已开始。然而，由于近期国家对房地产市场的调控政策收紧，使得项目的资金筹集变得更为困难。

要求：

请根据以上信息，从项目管理的角度，分析该房地产公司在当前市场环境下可能面临的挑战，并提出相应的应对策略。

1、答案：

面对当前房地产市场调控政策的收紧，房地产公司可能会面临以下几方面的挑战：

资金筹集困难：调控政策使得银行贷款变得更加谨慎，融资成本上升，从而导致资金筹集难度加大。

销售压力增大：由于调控政策的影响，市场需求可能减少，导致项目销售压力增大。

投资回报不确定性增加：市场环境变化可能导致项目预期收益下降，影响投资回报率。

针对上述挑战，公司可以采取以下应对策略：

多元化融资渠道：寻找更多的融资渠道，如发行债券、引入战略投资者、开展房地产信托等，以缓解资金紧张问题。

调整营销策略：根据市场需求的变化，调整营销策略，比如推出更符合市场需求的产品类型或优惠措施，以提高销售效率。

优化投资组合：考虑调整项目投资比例，减少对住宅区的投资比例，增加办公区或公共设施的投资比例，以分散风险。

2、答案：

在项目管理中，有效的风险管理是至关重要的。为了应对上述挑战，公司应采取以下具体措施：

风险识别与评估：对可能面临的各种风险进行全面识别，并进行量化评估，以便制定针对性的风险管理策略。

风险转移：通过购买保险等方式将部分风险转移到第三方，降低自身承担的风险损失。

风险控制：通过实施一系列措施来控制风险的发生概率和潜在影响，例如加强财务规划，确保有足够的流动资金来应对突发状况；严格控制成本，避免不必要的开支等。

风险监控：建立风险监控机制，定期对项目进展进行跟踪检查，及时发现并解决存在的问题，确保项目按计划顺利推进。

3、答案：

为了保证项目的顺利进行，公司还需要加强内部管理和沟通协调：

强化内部沟通：加强不同部门之间的沟通协作，确保信息流通畅通无阻，减少信息不对称带来的负面影响。

提升团队执行力：培养一支高效执行团队，明确每个人的职责分工，确保项目按照既定计划稳步推进。

注重团队建设：建立良好的企业文化氛围，增强团队凝聚力，激发员工的工作热情和创新精神，共同为实现项目目标而努力。

通过上述策略的实施，房地产公司可以在复杂多变的市场环境中保持竞争优势，保障项目的成功实施。

第三题

某市新建了一座大型综合商业中心，建筑面积达到50万平方米，计划于2024年1月正式开业。该项目总投资额为15亿元人民币，其中建设成本占60%，运营成本占30%，财务费用占10%。项目预计年均租金收入为1.5亿元人民币，年均运营成本为0.7亿元人民币，财务费用率为5%。

假设在开业后第一年的实际租金收入为预期的80%，第二年的实际租金收入恢复至预期水平。项目的资本化率为10%。请根据以上信息进行分析，并回答以下问题：

1、计算项目的建设期利息。

2、计算项目的净现值（NPV）。

3、判断该项目是否可行，并说明理由。

答案

1、计算项目的建设期利息：

建设投资总额为15亿元人民币。

建设成本占比为60%，即建设成本为15亿元×60%=9亿元人民币。

财务费用占比为10%，即财务费用为15亿元×10%=1.5亿元人民币。

总投资额为建设成本和财务费用之和，即10.5亿元人民币。

建设期利息按照等额本息的方式计算，因为没有明确指出具体的贷款期限和利率，我们假设贷款期限为1年，利率按年利率计算。

建设期利息=10.5亿元×(10%/2)=0.525亿元人民币。

2、计算项目的净现值（NPV）：

年均租金收入为1.5亿元人民币。

实际第一年租金收入为1.5亿元×80%=1.2亿