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百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府
营改增政策解读
20XX年营改增实施细则全文解读
公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增试点的细则
正式亮相。其中备受关注的房地产业营改增政策也随之明确，房企的旧项目可以
选择两种计税方法。而对于个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，
税负有所降低。
而财政部、国家税务总局必威体育精装版公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规
定》对个人住房转让实施差别政策，北上广深个人将购买2年以上(含2年)的普
通住房对外销售的，免征增值税。
算算账
卖300万元房营改增后少缴7100元
增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征
收方式不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额(1+征收率)
征收率。
举例来说，房子的交易价格为300万元，如果征营业税，那么营业税=300
万元5%=15万元。改征增值税后，采用简易征收，征收率为5%，300万元为含税
价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=300万元(1+5%)5%=14.29万
元，即可以减少纳税7100元。
新政
房企土地成本能抵扣
百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府
自20XX年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地
产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税
改为缴纳增值税。
从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税，
但增值税与营业税在原理上有着本质的不同。此外，对于4月30日(《建筑工程
施工许可证》注明的合同开工日期在20XX年4月30日前的房地产项目)之前的
旧项目，两个行业的企业可以选择简易计税等过渡期政策。
安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐昨日表示，细则明确了向政府部门支
付的土地价款可以作为房地产企业销售额扣除部分，力度很大。“在一线城市，
土地成本占了整个房地产项目成本的三分之一到四分之一。”
对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若
采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值
税额为销项税额减进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修
成本可以抵扣。
梁因乐指出，选择何种计税方式，房企需要根据下游买家作出选择。若下游
买家是个人，则可能采用简易计税方法相对好一点，一定程度上避免了向个人转
嫁增值税。若下游买家是企业，则可以考虑采用一般计税方式，因为采用一般计
税方式的话，房企可以开出的11%税率的增值税专用发票，企业买家可用来抵扣，
这对企业买家来说吸引力较大。
二手房交易税负降0.24%
细则还明确，个人销售购买所得的住房，按5%的征收率简易计增值税，税
负为4.76%，这比现行5%的营业税税负还要低0.24%。
原营业税的优惠政策也继续沿用，即：对北京、上海、广州和深圳之外的非
一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额
缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。对
百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府
北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收
率全额缴纳
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