房地产行业深度：2025年房地产展望.docx

内容目录

TOC\o1-3\h\z\u1、2025年房地产销售展望 9

、2025年房地产销售面积测算 9

、2025年各线城市需求走势怎么看？ 10

2、2025年房地产供给情况 12

、2024年土地供应与2025年商品预测房需求存在结构性缺口，亟需盘活存量 12

、分线城市商品房供给情况 13

3、预计2025年房地产开发投资、土地出让收入平稳增长 18

4、中长期市场空间来自哪里？ 20

、六大需求 20

、中期房地产市场空间测算 24

、测算方法 25

、测算结果 25

5、2025年核心政策变量 27

、城中村改造货币化安置 27

、收购商品房用作保障性住房 28

、“因城施策”政策措施优化空间 29

、专项债收储土地 31

6、风险提示 34

图表目录

图1：2016-2025年一线城市销售面积情况 11

图2：2016-2025年二线城市销售面积情况 11

图3：2016-2025年三四线城市销售面积情况 12

图4：2017-2024年1-11月全国土地成交建面规模 13

图5：2017-2024全国一线城市商品房销售面积及转化率 14

图6：2017-2024全国二线城市商品房销售面积及转化率 15

图7：部分二线城市商品房去化周期 16

图8：2017-2024全国三四线城市商品房销售面积及转化率 17

图9：2011年-2025年房地产开发投资及增速 18

图10：2011年-2025年房屋新开工面积及增速 19

图11：2012年-2025年国有土地使用权出让收入及增速 19

图12：中国城镇化率预测 20

图13：人口持续向东部地区集聚，东北地区加速流出 21

图14：三四线改善型需求在新区释放 21

图15：德国人均居住面积（平方米） 22

图16：美国新建人均居住面积（平方米） 22

图17：中美人均GDP差距从1978年的67倍缩小至2023年的6倍 23

图18：我国家庭规模变化 24

图19：我国婚姻登记情况 24

图20：历史改造数量（万套） 27

图21：历史货币化比例 27

图22：贷款市场报价利率（LPR）:5年 30

图23：2017-2019土储专项债的发行量及占比 32

图24：2012-2024年1-11月全国房地产库存 33

图25：2012-2024年1-11月全国房地产库存去化周期 33

图26：专项债收储土地流程 34

表1：基于分城市能级的销售面积测算法 9

表2：分线城市销售面积占比及增速 10

表3：2016-2024年一线城市土地成交建面规模 14

表4：2016-2024年一线4城土地成交建面及商品房销售规模 15

表5：2016-2024年二线城市土地成交建面规模 16

表6：2016-2024年三四线城市土地成交建面规模 17

表7：未来我国住房市场需求测算 26

表8：收购商品房用作保障性住房政策情况 28

表9：基于成本法的收购商品房去库存面积测算 29

表10：926以来地方“四限”政策调整示例 29

表11：央行出台金融支持房地产政策 30

表12：房地产税费新政 31

表13：专项债收储土地去库存面积测算 34

中央经济工作会议提及，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”

房地产未来仍是市场高度关注的问题，供需格局如何变化？销售、投资能否企稳？我们对2025年房地产市场整体走势进行展望。

1、2025年房地产销售展望

、2025年房地产销售面积测算

2025年，影响需求最核心的变量有两个，一是城中村改造项目加速推进，货币化安置等支持到位。二是收储商品房用作保障性住房。叠加因城施策政策措施继续优化，政策组合拳助力市场止跌回稳。

预计今年全年商品房销售面积合计约为9.6亿平方米，同比-14.4%。其中，一线城市销售面积4352万平方米左右，同比下降9.5%；二线城市销售面积约27561万平方米，同比下降17.2%，三四线城市销售面积约63738万平方米，同比下降13.4%。

预计2025年商品房销售面积10.0亿平方米，增速回升至4.