0213物业权属制度Page09课件讲解.pptx

Page?1;物业相邻权

两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时，相互之间依法要求对方提供方便或接受限制而发生的权利义务关系。

注意：毗邻为毗连（结构上相连）、相邻（物业或行为邻接）

特征：;①物业相邻关系基于物业地理位置的毗邻而发生。相邻关系是法律直接规定的，而不是当事人约定的。

②物业为不同主体所有或由不同主体使用时，才可能基于彼此提供方便而产生相邻关系，如果相邻物业由同一主体所有和使用，则不发生相邻关系。

③物业相邻关系的客体是相邻各方在行使物业所有权或使用权时互相给予方便或接受限制所体现的利益。

④物业相邻关系的内容是相邻一方要求他方为自己行使物业所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便的义务。必要方便，是指如不从相邻方得到这种方便，就不能正常行使物业所有权或使用权。;二.基本原则

1、有利生产、方便生活（目的）

2、团结互助、公平合理

3、尊重历史和习惯

正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系;三.主要种类

1、土地通行和占用而产生的相邻权。

法律要求：生产、生活需要；修建施工、架设电线、埋设管道

2、建筑物内通行而产生的相邻权

3、流水、用水、截水、排水而产生的相邻权

4、采光、通风、音响、震动而产生的相邻权

5、相邻环境与安全关系而产生的相邻权

6、种植树木而产生的相邻权

7、房屋滴水而产生的相邻权;建筑物区分所有权

指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权，及对建筑物公用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生地成员权的总称。

;;（1）专有所有权

专有部分：建筑物构造上和使用上的独立性部分。

（2）共有部分共有权

共有部分：共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼面、厨房、厕所以及院落、上下水设施等。

（3）成员权

基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的??员而享有的权利与承担的义务。

表决权、参与订立规约权、选聘和解聘管理者的权利、请求权;特征：1.权利复合性

专有部分所有权：单独享有

共有部分所有权：根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，共用建筑面积以共用部分为计算依据，公用建筑面积由以下两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积；②套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

成员权;2.专有所有权的主导性

3.权利一体性

整体性、不可分割性

4.权利主体身份的多重性

专有所有权人、共有所有权人、成员权人

5.登记公示性

履行房地产物权登记

;[例题]甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于2004年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2011年5月，乙购买了进住六楼。2014年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。;Page?12;[注意]

本案中还涉及到诉讼时效的问题，

根据《民法通则》第135条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”对于诉讼时效适用的客体，虽然我国法律没有明文规定，但通说一般认为诉讼时效仅仅适用于请求权，而不适用于物权。

建筑物区分所有权属于物权范畴，不存在超过诉讼时效的问题。因此，在本案中，虽然自乙知道自己的权利被侵害之日起已超过2年，仍然可以请求法院保护自己权利。;Page?14;;;3、物业权属的特征：;