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房地产开发工程评估

第一节房地产开发工程投资与本钞票费用估算

一、房地产工程总投资

〔一〕房地产工程总投资的构成房地产工程总投资是指在开发期内〔开发期是

指从房地产工程研究到开发建设完成，开始出售或出租产品的期间〕投进的全

部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金。要紧包括开发建设投资和

经营资金。

房地产工程总投资：开发建设投资和经营资金开发建设投资：土地费用、前期

工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、

开发间接费用、财务费用治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可

预见费用.

1、开发建设投资是指在开发期内为完成房地产产品开发建设所投进的各项费

用。要紧包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程

费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费

用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

2、经营资金是指用于房地产开发企业日常经营的周转资金。

〔二〕房地产工程开发建设投资的估算

1、土地费用估算。房地产工程土地费用是指为取得房地产工程用地而发生的费

用。房地产工程取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。要紧有

以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、

转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资进股土地的投资折

价。

〔1〕土地征用拆近费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地

拆迁费。

1〕农村土地征用拆迁费要紧包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿

费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地治理费、耕地占用税、拆迁费、

其他费用。

2〕城镇土地拆迁费要紧包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费；搬家费；

临时搬迁安置费；周转房摊销以及关于原用地单位停产、停业补偿费；拆迁治

理费和拆迁效劳费等。

〔2〕土地出让地价款。是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限

内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。要紧

包括向政府缴付的土地使用权出让金和依据土地原有状况需要支付的拆迁补偿

费、安置费、都市根底设施建设费或征地费等。例如：以出让方式取得都市熟

地土地使用权，土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和都市根底设施

建设费构成。土地出让地价款的数额由土地所在都市、地区、地段、土地的用

途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。许多都市对土地制定了基

准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的根底上加以适当调整确定。

近些年，还采取公开招标投标方式确定。

〔3、〕土地转让费。是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。

依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权能够转让给其他合法使用者。

土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。

〔4〕土地租用费。是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得

土地使用权能够减少工程开发的初期投资，但在房地产工程开发中较为少见。

〔5〕土地投资折价。房地产工程土地使用权能够来自房地产工程的一个或多个

投资者的直截了当投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权

的猎取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。

2、前期工程费。房地产工程前期工程费要紧包括工程前期、设计、可行性研

究，水文、地质勘测以及“三通一平〞等时期的费用支出。

〔1〕工程、设计、可行性研究所需费用支出一般可按占工程总投资的一定百

分比估算，也可按估量的工作量乘以正常工日费率估算。

〔1〕工程水文、地质勘测所需费用支出依据所需工作量估算。

〔2〕土地开发中，三通一平〔通水、通电、通路、土地平坦〕工程费用依据实

际工作量估算。

3、根底设施建设费。根底设施建设是指建筑物#米以外和工程用地红线以内的

各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区道路、

路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口

费用。一般按实际工程量估算。

4、建筑安装工程费。是指建筑房屋建筑物、构筑物所发生的建筑工程费用、设

备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究时期，建筑安装工程费用估算能

够采纳单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、

概预算定额法，也能够依据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视

资料的可获得性和费用情况而定。当房地产工程包括多个单项工程时，应对各

个单项工程分不估算建筑安装工程费用。

5、公共配套设施建设费。是指居