2025年REITs年度策略展望：供需两旺，乘势而上.docx

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TOC\o1-2\h\z\u2024年REITs市场回顾：发行放量，估值修复 3

一级市场：上市规模放量，可投品种渐丰 3

二级市场：政策完善扭转全市场行情下行颓势，利率下探驱动弱周期板块再创新高 4

供需两旺，REITs配置价值持续抬升 8

乘势而上，选择与布局 8

风险提示 10

2024年C-REITs市场发行显著放量，水电能源基础设施、陆上风电能源基础设施、消费类基础设施和水利基础设施等新品种入池，二级市场行情在政策支持下整体也得到扭转，部分项目股价创新高，但具体到底层资产项目间分化格局仍在延续。后续来看，从供需两端角度出发，虽然2025年新增供给可能维持高位，但是REITs估值在广义资产荒的情况下仍有望维持或抬升，横向比较来看，REITs的相对配置价值较高。

2024年REITs市场回顾：发行放量，估值修复

一级市场：上市规模放量，可投品种渐丰

2024年国内REITs发行放量，截止12月16日新增上市25只REITs，发

行规模达541亿元，皆创历史新高。品种方面新增水电能源基础设施、陆上

风电能源基础设施、消费类基础设施和水利基础设施，其中消费类基础设施上市7只，发行规模198亿元，为2024年新增规模最大的REITs种类。

2024年REITs发行放量也与2023年REITs市场整体承压下，部分项目延至2024年集中上市有关。2023年共上市5只REITs项目，皆于2023年申报，而2024年目前共预计上市26只，其中18只于2023年申报，8只于

2024年申报。

图1：2024年国内REITs项目发行放量 图2：2024年上市项目中有18只于2023年申报

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从存量市场来看，截止12月16日，国内REITs市场共发行上市54只REITs，总市值1435亿元，流通市值657亿元。分底层资产来看，高速公路类REITs和产业园类REITs上市只数（12只与14只）与存量市值规模（468亿元和235亿元）仍位居前列，消费类REITs市值超越能源类REITs来到219亿

元。

图3：高速类和产业园类REITs存量市值位居前列 图4：高速类和产业园类REITs上市只数位居前列

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二级市场：政策完善扭转全市场行情下行颓势，利率下探驱动弱周期板块再创新高

2024年REITs二级市场整体表现良好，但具体板块间分化明显。具体来看，截止12月16日，2024年以来中证REITs全收益指数上涨12.75%，产权类和特许经营类REITs分别上涨15.52%和14.76%，从底层资产来看，涨幅由

高到低分别为：水利（37.45%）、保障房（37.18%）、能源（25.00%）、生态环保（21.54%）、消费（16.87%）、产业园（13.51%）、交通（8.44%）、仓储

（1.42%）。

图5：2024年REITs二级市场整体表现良好，但具体板块间分化明显

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注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）外，其余指数为组内自算

2024年REITs三段整体上涨行情主要由政策驱动，但板块间因底层资产表现出现一定行情分化。2024年REITs整体上涨的三波行情皆由政策驱动：2024年2月REITs市场探底回升，主因证监会发布四号指引将REITs列入

权益工具投资，吹响REITs反弹行情的号角；2024年7月底发改委发布1014号文进一步完善REITs发行流程，推动REITs由试点发行走向常态化发行，市场情绪得到提振带动二级市场走高；2024年12月初中央政治局会议后，无风险利率在资金宽松预期下持续探底，保障房、水利设施等弱周期板块REITs受益，部分项目股价创新高。整体来看，与股市债市行情对比，REITs市场行情走势具有一定独立性。

图6：2024年REITs三段整体上涨行情主要由政策驱动

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图7：与股市债市行情对比，REITs市场行情走势具有一定独立性

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REITs行情整体修复的同时，板块间的分化格局延续。从REITs三季度报来看，不同板块间底层资产经营情况表现分化，个别项目经营受负面影响经营出现波动，需关注影响的持续性；能源板块短期受天气影响导致经营波动较高，建议以相对长期的视角看待；受经济基本面影响程度较高的仓储物流、产业园和高速公路板块整