REITs画像系列之医药仓储物流：九州通医药仓储物流REITs扬帆启航.docx

目 录

TOC\o1-3\h\z\u前言 4

1、医药仓储物流领域现状 4

医药流通行业产业链 4

我国老龄化趋势下，医药物流需求旺盛 4

医药仓储面积逐年增长，以阴凉库为主 6

2、发起人为国内医药流通领域龙头企业，原始权益人专业程度较高 8

发起人——九州通集团 9

原始权益人和项目运营管理实施机构——九州通物流 11

运营管理统筹机构——九州产投 11

项目公司——九州首瑞 11

3、底层资产价值凸显，盈利预期较稳定 12

经营情况良好，盈利预期较为稳定 13

业务范围辐射全国，区位优势明显 13

资产运营稳定，未来收益有保证 14

业绩表现较好，营收持续增长 15

与其他仓储物流类REITs底层资产相比，九州通医药仓储资产价值凸显 17

医药仓储资产稀缺性较高，九州通医药仓储优质资产有较大先发优势 17

行业壁垒高，未来供给增速有限 18

政策推动发展，行业集中度逐步提升 18

智能化水平高，资产竞争力较强 19

4、估值情况 19

九州通医药仓储物流REITs定价逻辑 19

项目估值核心参数 21

租金管理区分合同期内外，有利于长期运营规划 21

运营成本和相关税费 22

估值参数对比同类仓储物流REITs处于合理区间 22

底层资产收入稳定，项目收益估值合理 23

5、九州通医药仓储物流REITs产品结构清晰，战配比例合理 24

产品及治理结构 24

产品要素 26

6、风险提示 26

基金

基金

图表目录

图表1：医药流通行业产业链 4

图表2：我国65岁及以上人口数量及占总人口比重情况 5

图表3：2012-2023年医药商品销售总额情况 5

图表4：2016-2024年医药物流费用情况 6

图表5：2016-2024年医药物流仓储面积情况 7

图表6：2016-2024年全国医药冷库面积 7

图表7：2023年我国医药物流仓储面积分类统计 8

图表8：九州通医药仓储物流REITs主要参与方 8

图表9：九州通集团业务情况 9

图表10：2023年部分医药流通企业市占率 10

图表11：九州通集团营业收入情况 10

图表12：九州通集团归母净利润情况 10

图表13：九州通物流盈利指标 11

图表14：九州通医药仓储物流REITs底层资产基本信息 12

图表15：武汉东西湖项目直租模式 13

图表16：武汉东西湖项目承包运营模式 13

图表17：武汉东西湖项目区位图 14

图表18：武汉东西湖项目关联方收入占比 15

图表19：武汉东西湖项目2024年7月（换签后首月）前十大客户情况 15

图表20：武汉东西湖项目历史运营情况 16

图表21：2021年-2023年武汉东西湖项目运营指标 16

图表22：武汉东西湖项目计费模式简介、收入计算方式及适用客户类型 16

图表23：武汉东西湖项目历史核算类型情况 17

图表24：九州通物流运营的同类项目 18

图表25：九州通医药仓储物流REITs项目资产核算内容 20

图表26：九州通医药仓储物流REITs不同库型容载的标准托盘数量 20

图表27：九州通医药仓储物流REITs项目合同平均租金与市场租金的对比 20

图表28：武汉东西湖项目同区域竞品租金情况 20

图表29：各年度最低/目标托盘使用数量 22

图表30：九州通医药仓储物流REITs项目折现率对比部分已上市REITs处于合理区间 23

图表31：九州通医药仓储物流REITs对比部分已上市租赁类REITs 23

图表32：九州通医药仓储物流REITs项目收益估值 23

图表33：基础设施项目2024年及2025年的预计运营净收益 24

图表34：九州通医药仓储物流REITs产品结构 25

图表35：九州通医药仓储物流REITs治理架构 25

图表36：九州通医药仓储物流REITs的产品要素 26

前言

2024年以来，债券市场利率中枢持续下移，在充裕的流动性追逐下，“资产荒”格局延续，高票息且风险可控的优质资产稀缺，金融机构配置压力较大。相较于传统的权益产品和债券产品，REITs具有稳定且持续的高分红特性，在“资产荒”格局下的配置优势凸显。

截至2024年11月末，我国公募REITs产品数量达51只，其中有5只为仓储物

流类REITs。与其他已上市的仓储物流类REITs相比，九州通医药仓储物流REITs具有较强的独特性：我国暂无以医药仓储为底层资产的REITs