比较法概述41课件讲解.pptx

比较法概述

一、比较法的含义比较法，也称为市场法、市场比较法、交易实例比较法。①简单地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值价格的方法。②具体地说，比较法是选取一定数量的可比交易实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比交易实例的成交价格进行处理后得到估价对象价值价格的方法。是一种最直接、较直观、有市场说服力的估价方法。

定义中的相关专业名词①类似房地产：指与估价对象相似的房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模等状况相同或相当的房地产。②可比交易实例：简称可比实例，是符合一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易方式适合估价目的，成交日期接近价值时点，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的类似房地产的的交易实例。③交易实例：是指真实成交的房地产等财产或权利及其成交价格等相关信息。

二、比较法的理论依据替代原理待估=？A：10000B：95000C：10500D：11000

三、比较法的适用对象适用于同类数量较多、有较多交易、相互间具有一定可比性的房地产。①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。②写字楼③商铺④标准厂房⑤房地产开发用地

三、比较法的适用对象还有些房地产则难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性很差的房地产，如在建工程。

四、比较法的适用条件适用条件：在价值时点之前的较近一段时间内有较多类似房地产的交易。①在房地产交易不够活跃或类似房地产交易很少的地区，难以采用比较法估价。②在房地产交易总体上较活跃的地区，在某些情况下比较法有可能暂时不适用。

五、比较法的估价步骤选取可比实例实例1实例2实例3建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整比较价值2比较价值3比较价值1均值V=∑Vi/n评估价格搜集交易实例土地：交易情况修正交易日期修正个别因素修正区域因素修正土地使用年限修正容积率修正