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行业报告|行业研究周报

房地产

从政治局会议看城市更新

——202305W3周专题

行业追踪（20223.5.13-2023.5.19）

2023年4月28日，中共中央政治局召开会议，强调要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造

和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。我们认为，城中村改造作为城市更新的

一种方式，是一项重要的民生工程，或能起到1）促进城市更新向新模式的转变，加速楼市供给侧

改革；2）引导资金定向流入商品房市场，局部促进区域需求；3）带动基础建设、产业投资，间接

托起楼市基本面。

城中村改造

“428”政治局会议指出，要在超大、特大城市积极稳步推进城中村改造。第七次人口普查数据显

示，中国目前有7个超大城市和14个特大城市。城中村改造与棚改、旧改均为城市更新的重要手

段，但“城中村改造”的更新对象是在城市化进程中，逐渐被纳入城市管理体制或被城市包围形成

的村庄，有两种实施模式：1）政府主导城中村改造的发起、组织、管理和推动，直接或借助开发

商、民间资本等间接投资改造；2）开发商主导，独立承担拆迁安置、回迁房建设和商品房建设等

工作，政府实施引导和监督。

我们认为，政治局会议强调要在超大特大城市推进城中村改造旨在1）继续以城中村改造、旧改等

城市更新的方式推动供给侧改革，核心仍是加速推动房地产行业向新发展模式过渡；2）提升居民

居住水平，改善城市发展环境；3）带动基础建设、产业投资，促进城市经济增长。

什么是“做地”模式？

23年3月，广州市出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》。“做地”，指土地整理各

项前期具体工作。此前，旧改由政府先确定旧改范围，然后由村集体表决选定合作企业完成全流

程，即一二级联动模式。新规发布后，广州将按照做地和土地收储相分离的原则，一级主体独立开

展土地整理各项前期具体工作，待形成净地后向土地储备机构申请交储，再通过招拍挂形式出让给

二级开发主体。从参与主体看，广州本次新政明确全资国企为做地主体、筹集做地资金，条件成熟

的其他做地主体需专题报市政府审定。

我们认为，“做地”模式的推行可能对旧改等城市更新项目产生以下影响：1）加速旧改进程。由于

部分民营企业资金状况紧张，造成旧改项目开发延迟、停滞，国企凭借资金“做地”模式下，防止

项目烂尾，提高旧改效率。2）提升土地整理。做地模式下，政府引导国企完成土地“片区化”的

整理，较此前单项目的土地整理模式有望提升整理效率、降低处理成本，缓解财政压力。

探索城市更新新模式对楼市基本面的作用

2023年1-4月，一、二线城市商品住宅销售面积同比增长14.22%，同期，积极推动城市更新的

超大、特大城市如上海、北京、广州、青岛等商品住宅销售面积分别同比增长49.62%、

18.07%、28.44%、24.54%，优于同能级城市总体水平。

我们认为，在完成城市更新项目拆迁改造后，或能短期、局部刺激商品房需求；同时，伴随一级土

地做地收储，土地供给增加，有望对高能级城市商品房供给形成良好支撑，推动市场热度回升。对

比22年以来超特大城市地产销售数据可见，广州市场同比增速总体低于北上地区。鉴于存量房规

模相对较大，对于类似广州的低热度、高存量城市，积极推动城市更新、促进城市新旧转换将推动

城市进入增量与存量并举时代，或能托底基本面，温和、长久地推动楼市回暖。

5月新房销售同比基本持平，二手房销售同比回暖

新房市场本周成交409万平，月度同比+3.21%，相较上月下降13.85pct；累计库存

11601万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交

209万平，月度同比+51.61%，相较上月下降3.85pct。土地市场本周成交建面2703万

平，滚动12周同比-2.83%；成交总额506亿元，滚动12周同比-16.46%；全国平均溢

价率6.55%，滚动12周同比+1.47pct。

本周申万房地产指数-3.96%，较上周下跌2.21pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数

4.13pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.99%，较上周提升0.07pct，涨幅排序

11/11，跑输恒生指数3.09pct；克而瑞内房股领先指数为-7.83%，较上周下跌2.34pct。

投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首