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（房地产管理）房地产开发期末复习

4)地产市场的垄断性

5)房地产市场是房地产权益的交易市场

6)房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏

4、敏感性分析的目的和作用：

一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。

二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。

三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。

5、互斥方案的比较与选择：

1）对于项目计算期相同的互斥方案，可直接用净现值、差额投资内部收益率或等额年值指标进行比选。

2）对于项目计算期不同的互斥方案项目，一般采用等额年值指标进行比选。如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的项目计算期和计算方法按有关规定作适当处理。

3）对于计算期较短的出售型房地产项目，可直接用利润总额、投资利润率等静态指标进行比选。

4）对于效益相同或基本相同的互斥房地产项目，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。

6、一项投资决策大体要经历以下程序：

1)确定拟建项目要达到的目标；

2)根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；

3)通过方案的比选，选出最佳投资方案；

4)最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。

7、房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。

8、风险分析的步骤：

1)选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。

2)列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。

3)分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。

4)根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。

9、房地产销售阶段的市场调查分析主要包括房地产项目广告策略在目标市场中的反应和收效情况，收集并充分研究所收集到的资料，了解公司营销计划的执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购买商品的动机以及使用商品的事实情况调查分析。

10、房地产项目定位阶段的市场调查分析：

除了进行公开在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括项目的细分市场分析、目标市场状况，消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理过程的分析。

11、房地产投资风险的主要类型

1）自然风险与意外风险

2）财务风险

3）经营风险

4）市场风险

5）政策风险

6）社会与政治风险

12、开发建设投资主要包括：

土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

综合题

1、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：

(1)项目建设投资为13000万元。第1年投资7000万元，其中资本金5857.14万元；第2年投资6000万元，其中资本金4900万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清；

(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为8000万元、400万元、2800万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为9000万元、500万元、3000万元；

(3)建成后经营18年，经营18年后实现净转售收入4000万元；请根据以上资料，完成下列工作：

(1)编制项目资本金现金流量表（不考虑所得税）；

(2)若该开发商要求的目标收益率为12%，试依据项目资本金现金流量表计算财务净现值（假设所有的投资和收入均发生在年末）。

解：（1）借款需要量的计算表单位：万元

年份

内容

1

2

建设投资

7000

6000