成本法的原理、总结与应用.ppt

第六章成本法第一节成本法的基本原理第二节房地产价格的构成第三节成本法估价的计算公式第四节重新购建价格与建筑物折旧的计算第五节成本法的总结与应用第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法估算的价格为积算价格。成本法的本质是:以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。第一节成本法的基本原理二、成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格。买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。第一节成本法的基本原理三、成本法适用的对象和条件（一）适用的对象新近开发建设可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产。尤其适用于以下房地产估价：1、既无收益又很少发生交易的房地产估价如学校、图书馆等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。第一节成本法的基本原理2、单纯建筑物的估价3、房地产保险等特殊目的的估价4、房地产市场发育不够成熟或者类似房地产交易实例较少的地区的估价，无法采用市场法的估价5、对其它估价方法估价结果的验证第一节成本法的基本原理（二）适用条件1、需具备条件：一是自由竞争(即可以自由进退的市场)二是该种商品本身可以大量重复生产。但并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法估价时注意“逼近”。第一节成本法的基本原理2、采用成本法估价要注意的问题：一是要区分实际成本和客观成本。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。二是要结合市场供求分析等来确定评估价值。当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。第一节成本法的基本原理（三）成本法的局限性1、估价结果不一定能反映房地产的市场价值房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。2、成本法估价比较费时费力，且不大适用于过于老旧的房地产估价3、成本法估价还要求估价人员有有良好的建筑、建筑材料、建筑设备、建筑装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识。第一节成本法的基本原理四、成本法的操作步骤①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。第二节房地产价格的构成一、房地产价格的基本构成以典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。房地产价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。第二节房地产价格的构成（一）土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。土地取得成本的构成可分为下列3种情况：第二节房地产价格的构成1、通过征收农地取得根据《中华人民共和国土地管理法》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(2004年11月3日国土资发［2004］238号)等的规定，在农地征收中发生的费、税主要有：⑴征地补偿安置费用①土地补偿费。②安置补助费。③地上附着物补偿费。④青苗的补偿费。第二节房地产价格的构成⑵征地管理费。⑶耕地占用税(占用耕地的)⑷耕地开垦费(占用耕地的)按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。⑸新菜地开发建设基金(征收城市郊区菜地的)⑹政府规定的其他有关费、税。第二节房地产价格的构成2、通过在城市房屋拆迁取得