6第五章 收益法的原理总结与应用.ppt

第五章收益法5.1收益法的基本原理5.2收益法估价的计算公式5.3收益法的操作步骤5.4收益法的派生估价方法5.5收益法总结与应用5.1收益法的基本原理一、收益法的概念1、收益法的概念(收益资本化法、收益还原法)收益法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。2、收益法类型根据资本化方式的不同，收益法分为:（1）直接资本化法(directcapitalization)是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率来求取估价对象价值的方法。或者乘以适当的收益乘数(收益乘数法)5.1收益法的基本原理（2）报酬资本化法(yieldcapitalization)即现金流量折现法(discountedcashflow，DCF)预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。----收益价格二、收益法的理论依据预期原理预期原理说明:决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。5.1收益法的基本原理三、收益法适用的对象和条件1、适用的对象有收益或有潜在收益的房地产如住宅(特别是公寓)、写字楼等。（1）估价对象本身现在有收益；（2）房地产有获取收益的能力。2、适用的条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。5.1收益法的基本原理四、收益法的操作步骤①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。5.2收益法估价的计算公式一、基本计算公式（一）资金的时间价值1、相关概念（1）现值P本金（2）年金A出现在计息周期期末的支付金额。收益法中，每个收益年度产生的净收益也可视为年金。（3）将来值F期末的资金值或本利和2、资金时间价值的计算与计息方法相同。房地产估价时应采用复利法计算资金时间价值。5.2收益法估价的计算公式(二)收益法的基本计算公式则：收益法基本计算公式为5.2收益法估价的计算公式5.2收益法估价的计算公式假设条件是:各期净收益相对于估价时点发生在期末，Y、A、n的时间单位是一致的。该公式是收益法基本原理的公式表述，即房地产的现时价格是未来各年净收益在估价时点的折现之和。在实际估价工作中，很难对未来几十年房地产的净收益和报酬率分别预测，这样的预测很难准确，也没有现实意义，该公式也无法实际计算，所以，该公式只具有理论分析价值，没有实际操作意义。5.2收益法估价的计算公式5.2收益法估价的计算公式二、净收益及其它因素每年不变的公式㈠收益年限为有限年的公式假设前提(应用条件)是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。5.2收益法估价的计算公式1、直接用于计算收益价格【例5-1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：5.2收益法估价的计算公式2、用于不同年限价格之间的换算前提：①Vn与VN对应的报酬率相同且不等于零；②Vn与VN对应的净收益相同或可转化为相同；③如果Vn与VN对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了收益期限不同之外，其他方面均应相同或可调整为相同。5.2收益法估价的计算公式【例5-2】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。【解】该宗房地产30年收益权利的价格求取如下：当Vn与VN对应的报酬率不相同时，如Vn对应的报酬率为Yn，VN对应的报酬率为YN，其他方面仍符合上述前提，则：5.2收益法估价的计算公式3、用于比较不同期限价格的高低【例5-3】有A、B两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，