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第重置成本法

六、森林景观资产评估

（一）重置成本法

1.计算公式

森林景观资产的重置成本包括森林和旅游设施的重置成本。

式中：E—森林景观资产评估值；

K—森林景观质量调整系数；

C—第i年的营林投入，主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等；

i

CI—旅游设施重置成本；

n—林龄；

P—投资收益率。

旅游设施重置成本评估值CI＝重置价值×成新率（5-29）

2.优点

数据收集比较容易，评估方法简单。

3.缺点

森林景观资产的价值绝不仅仅是这部分人工投入形成的价值。因此，用重置成本法会出

现低估的情况。它仅仅只是一种替代方法、比较方法，或是确定森林景观资产最低价值、保

本价值的保守方法，并且在森林景观建设初期，景观资产价值收益体现不明显、不稳定的阶

段更适用。

考虑到当前人们对森林景观资产的概念与认识还比较初级，运用重置成本法估算出森林

景观资产的价值，有助于对森林景观资产价值进行初步的认可和确定，一定程度上有利于提

高人们对森林景观资产的理解和认识。

（二）市场成交价比较法

1.计算公式

式中，E—森林景观资源评估值；

K—森林景观质量调整系数；

i

K—旅游消费水平调整系数；

bi

G—参照案例单位有效利用面积的市场价格；

i

S—拟评估森林景观资产的有效利用面积；

N—参照交易案例个数。

2.森林景观质量调整系数（质量等级）

我国现在只出台了森林公园风景资源质量等级评定标准，其他森林景观资源质量还缺乏

统一的评价标准，无法科学合理地计算景观质量调整系数，限制了该方法的使用。

森林公园的景观质量受山体、水体、气象等自然因素，以及交通便利程度、旅游适游期、

区位条件、市场需求状况等经济地理因素的影响。

《中国森林公园风景资源质量等级评定标准》（GB/T18005-1999）对不同森林公园的景

观质量进行了量化，继而得到森林景观质量调整系数。

3.旅游消费水平调整系数（日均消费水平）

（三）年金资本化法

1.计算公式

参见公式（5-6）。

2.适用对象

（1）对市场发育比较成熟，年均收益相对稳定，景观资源开发、建设和管理已日趋完善

的森林景观资产的价值评估宜选择年金资本化法。

（2）未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这

种情况也可以采用上述方法进行，其步骤如下：

第一步，预测该项资产未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。

第二步，通过折现值之和求取年等值收益额。

第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。

（四）模拟开发法（假设开发法）【最常用】

1.基本原理

假设景区在科学、合理、有效的开发建设条件下，预测未来开发建设的投资、经营成本、

经营收益，并将其净收益的折现值之和作为森林景观资产评估值的一种方法。

模拟开发法的测算分为两个阶段：一是开发与发展阶段，二是稳定经营阶段。

在开发与发展阶段，逐年计算其投资成本、经营成本及投资利润，并将其折为现值；

在稳定阶段，利用年金资本化法公式将其超额利润折为现值，将两个阶段的折现值之和

作为该景区森林景观资产的评估值。

2.计算公式

式中，E—评估值；

A—第i年的预期经营收入；

i

C—第i年的投资与经营成本；

i

F—投资利润；

i

AI—景区开发建设成熟后，收益稳定阶段年净收益；

n—景区开发建设和收益不稳定期；P—投资收益率。

【说明】现阶段我国估算森林景观资产价值应首先考虑使用收益法，其次