新形势下继承登记之于不动产登记机构的思考 .pdf

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传统的继承登记手续复杂，且整体上也会存在一些继承权纠纷的问题。尤其

是早期农村一些老人去世后，死亡证明没有及时办理，一些证件难以提供，加上

早期工作中存在的错误填写问题，都会影响继承登记的流程。当下，各地的不动

产交易登记中心都简化了操作流程，并降低了继承登记的繁琐系数，而在江苏、

浙江、广东、湖南一些地区已经开展了不动产非公证继承登记告知承诺制试点，

对一些传统的继承登记常见的问题进行了系统分析，降低了操作难度，提升了

服务效率。

一、新形势下继承登记的政策背景

司法部于2016年发布的《关于废止〈司法部、住建部关于房产登记管理中

加强公证的联合通知〉的通知》中，不再执行之前规定的房屋继承登记等所有权

转移必须公证的规定，随之而来的是公证自愿，法律充分赋予了当事人对提供材

料具有选择的权利。2021年1月1日起，现行《继承法》被废除，在《中华

人民共和国民法典》中，对继承登记进行了更加规范系统的界定，根据《民法典》

第1128条规定，在继承法中，如果第一顺序和第二顺序包括先于被继承人死亡

的父母、子女、配偶、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹、孙子女（代位继承），那么

被继承人将没有法定继承人，也就是社会俗称的“孤寡老人”。民法典生效后，他

的侄子、外甥（无论男女）都可以去代位继承。在继承登记按照“新规”处理的情况

下，代位继承、身后继承过户等模式让继承登记趋向多元化，在《民法典》第

1142条，1136条中规定，遗嘱的订立需要有两个以上见证人在场，才能确定录

音录像遗嘱和打印遗嘱。而关于遗嘱的撤回、变更和效力顺位等都有更加系统的

规定，在当下，怎样用好政策、提升继承登记的合法性、秩序性、规范性、合理

性，已经成为不动产登记机构所需要关心并解决的问题。

二、新形势下继承登记对登记机构的挑战

（一）法定继承人和申请材料的认定困难问题

我中心在继承类登记业务时采取公证自愿原则。在办理业务时，若所有继承

人均可同时到场时，在工作人员的见证下签订相关协议，并留取影像资料；若无

法同时到场，则可通过公证的方式进行办理。在之前，公证处只需要保证相关民

事法律行为和申请材料具有真实性、合法性和有效性就能够出具公证书。所以说

在之前登记机构主要是进行继承公证书的形式性审查，但是在现在如果申请人提

交各种证明材料到登记机构，登记机构不能直接拒绝申请人的要求，而需要接手

这些证明材料，并且确定所有的法定继承人，并对申请人所提供的资料进行真实

性的核验。在不动产继承登记中需要对继承人资格进行审查，根据《民法典》1127

条，如果没有第一顺序继承人则由第二顺序继承人继承，在这里涉及到两个问题,

第一个问题是因为亲属去世时间久远，死亡证明难以获取，另外一种是遗嘱继承

的问题，在遗嘱继承中根据《民法典》1142条规定，有数份遗嘱以最后遗嘱为

准，但是这样就涉及到公证遗嘱的问题，有的当事人持有公证遗嘱却不能认定为

最后一份遗嘱，这种情况下需要让不动产其他继承人到场受询，无异议后方可继

承登记，但是也存在继承人拒绝当场的情况，导致继承登记流程难以正常进行。

（二）行政服务资源有限的问题

不动产登记业务除了继承类的登记之外，还包括首次登记、转移登记、抵押

登记等各项事务，在当前房屋交易量居高不下的情况下导致不动产登记申请量巨

大。首先，在办理此类业务时常会遇到一些棘手问题。比如继承人数较多，家庭

关系复杂，工作人员需要一一核实，想要多头兼顾必然会对效率造成影响，导致

不仅耗费大量时间和精力，影响办事效率，也会因审查的复杂性给登记带来一定

的风险，在这样的情况下必然会消耗大量行政服务资源。其次，普通登记业务一

般可以在几个工作日完成，但继承登记一般需要花费数周甚至数月的时间，这显

然难以符合登记工作高效开展的原则。

（三）实质审查权权限模糊的问题

继承登记工作在强制性公证取消之后，整体上复杂性提升，并且要求登记机

构做好实质性审查。在登记机构进行审查的过程中，怎样进行实质性审查或者还

是之前的形式性审查，目前还是多方争论的焦点，尤其是在2021年1月废止了

物权法之后，民法典中对于不动产登记机构的法定职责也明确的规定了，但是在

其中并没有赋予相关不动产登记机构调查取证的权利。所以说，从强制性取证到

非强制性取证中，不动产机构和其工作人员都需要经