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土地一级开发和二级开发区别？

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土地一级开发，是指由政府或其授权委托企业，对一定区域范围内都市国有土地、乡村

集体土地进行统一征地、拆迁、安顿、赔偿，并进行恰当市政配套设施建设，使该区域范围

内土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让

或转让过程。

从空间上来讲，土地一级开发重要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，

这只是一种约定俗成说法，在法律上还没有明确规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以

先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离形式，另一种是一级开发包括在二级开

发之中形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，波及旧城改造、旧村改造、城中村改造

及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，波及征用

和农转用土地，有些是已纳入都市总体规划成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项

基建类项目。

根据土地一级开发波及类型不一样及发展历程，目前土地一级开发开发模式重要有五

种：

第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。

这种方式好处是政府无需投入，缺陷是政府收益也低，都市整体规划难以实行，开发进度无

法掌控、保障。尽管国家三令五申强调，此后经营性都市建设用地将一律先由政府进行一级

额保证资金状况下，诸多制度是苍白。

第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立国有企业承担一级开发，

好处是政府收益相对丰厚，缺陷是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱地方玩不起，

更等不起。

第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉企业承担一级开发，根据土地使用权转移

与否及分利措施不一样，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转

移委托式，实际上相称于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给

一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回

购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发商分利措施上有固定收

益、溢价提成、固定收益+溢价提成及完全市场操作等几种，在惠州市政府与中信深圳集团

一级开发合作中，政府作出了土地增值收益所有归中信承诺。

第四，新城企业式：直接成立新城区企业垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺陷是

与市场脱节，甚至滋生腐败。

第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土

地一级开发，借壳上市融资，其缺陷是政府轻易陷入被动。如香港华润曾经操作10平方公

里海南石梅湾项目采用就是这一形式。

土地二级开发即土地使用者将到达规定可以转让土地通过流通领域进行交易过程。波及

土地使用权转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者通过开发

形成市场。

土地开发一级二级区别土地开发

时间：-01-08热度：4℃胡海晶来源：

本文话题：土地开发告知书协议书土地协议

土地一级开发，是指由政府或其授权委托企业，对一定区域范围内都市国有土地、乡村集体

土地进行统一征地、拆迁、安顿、赔偿，并进行恰当市政配套设施建设，使该区域范围内土

地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转

让过程。

土地二级开发,是指土地使用者将到达规定可以转让土地通过流通领域进行交易过程。波及

土地使用权转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者通过开发

建设，将新建成房地产进行发售和出租市场。即一般指商品房初次进入流通领域进行交易

而形成市场。

一级整顿就是增减挂钩立项、复耕及验收、新增用地指标报批，获得用地指标后再进行土地

招拍挂，企业再想措施在二级市场拿到地

一级整顿一般是会根据实际状况来确定与否做环评、地灾、履矿等，市区仿佛只规定做

环评

至于一级东西，二级能否用，这个是个由大到小，由粗倒细概念，一级做了，二级还是

要报批，仿佛内容也不太同样。

2、“规划方案审批告知书”是在哪个阶段办？需要具有什么条件？

一级整顿一般要做区域总规、控规和和修详，是必要到规划批

必要条件必然是图纸，用地布置图，总规图什么

3、勘查、设计招投标以及施工、监理招投标分别在哪个阶段办理？大概要多少时间？

设计按一级整顿规定提前做招标，其她设计，施工监理都是二级开发规定，按二级开发