房地产行业深度研究：商管市场持续扩大，龙头企业经营提效.pdfVIP

告

│房地产

行

业

深商管市场持续扩大，龙头企业经营提效

度

研➢商管需求持续提升，市场规模有望达到万亿。购物中心存量持续增

究

长，2022年末，全国存量购物中心5685个，体量达5.03亿平方米，同

比增长约5.9%。随着存量改造项目及新项目开业入市，购物中心业主

对优质商管服务的需求持续提升，商业地产在管建筑规模稳步增长，

商管市场持续扩大，预计2025年商业运营服务市场规模将突破1.2万

亿元。

➢商管行业集中度有望上升，新开业项目CR5提升至30%。按照购物中心

物业管理服务收入来计算，2019年我国商管行业CR5为23.4%。随着业

主对高质量商管业务的需求进一步加大，头部效应明显，龙头企业有

望进一步提升市场份额。2022年15家规模企业开业项目153个，占比

上升至42%，前5家规模企业开业项目占比超30%。

➢头部企业加速轻资产扩张，轻资产项目占开业项目30%。轻资产运营

资金压力较轻，多家房企提速轻资产项目的布局，推动自身轻资产板

块走向资本市场。2019年来，宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、

中骏商业等多家商业地产轻资产运营主体，相继在港股上市。新开业

轻资产项目持续增加，2022年新开业的轻资产项目达到118个，同比

增加约15.7%，占全部开业项目的32%。

➢商管公司经营提效，毛利率普遍升至30%以上。头部商管公司持续优

化经营管理，不断推动轻资产扩张，普遍提升毛利率水平。2018-

2022年，万达商管毛利率由41.3%提升至近50%，华润万象生活整体毛

利率由15%提升至30.1%，商管业务毛利率提升至50%，宝龙商业毛利

率由27.1%提升至32.7%，星盛商业毛利率由51.7%提升至55.7%。

➢投资建议

随着线下消费复苏，商业地产市场回暖，目前存量购物中心体量达5.03亿

平方米。可观的存量及增量，为商管市场带来了广阔的发展空间，我们看

好商管行业前景，预计商管市场将提升至万亿规模。通过精益化管理等方

式，头部商管企业盈利能力有望持续提升。随着商管服务要求提升及轻资

产扩张加速，我们认为有强运营能力的头部企业将持续拓展市占率，建议

关注商业管理龙头企业。

➢风险提示：线下消费市场复苏不及预期、商管行业竞争激烈、规模扩

张不及预期、轻资产管理输出效果不及预期。

建议关注标的

EPSPE

简称CAGR-3评级

2023E2024E2025E2023E2024E2025E

华润万象生活1.081.441.8540302324%买入

数据来源：公司公告，iFinD，国联证券研究所预测，股价取2023年7月27日收盘价

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投资聚焦

随着购物中心存量持续增长，商业运营能力在差异化竞争中的重要性持续凸显，

商管市场规模将持续扩大，行业分化可能进一步加剧，龙头企业有望占据更多市场份

额，轻资产管理输出越发成为商业地产的重要运营模式。

商管公司经营发展战略不一