城市土地利用管理：城市土地价格评估与管理PPT教学课件.ppt

第11章城市土地价格评估与管理11.1城市土地价格概述11.2城市土地价格评估11.3城市土地价格管理城市土地利用管理11.1城市土地价格概述11.1.1土地价格的形成与内涵1.马克思主义地价形成理论(1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格。(2)土地价格的实质是地租的资本化。马克思指出：“资本化的地租表现为土地价格。”其公式为：土地价格=地租／土地还原利率(3)土地租金是出租土地的资本化收入。2.西方经济学地价形成理论(1)土地收益理论。土地价格就是土地收益的资本化。用公式表示为：V=(R-C)/r式中：V为土地价格；R为预期总收益，指在正常管理水平、正常市场状况、最佳土地利用形态时的收益；C为预期总成本，包括各种税收、营运成本、建筑物折旧费等；r为土地还原利率。(2)土地供求理论。11.1城市土地价格概述

3.土地价格的内涵2001年我国颁布《城镇土地估价规程》国家标准，规定我国城镇土地估价的价格内涵是：在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。11.1城市土地价格概述11.1.2城市土地价格特点1.土地价格是土地的权益价格2.土地价格不是土地价值的货币表现，一般不以生产成本定价3.城市土地价格主要由土地需求决定4.土地价格呈长期上升式周期波动5.城市土地价格具有强烈的区域性和个别性6.城市土地价格受形成时间影响7.城市土地价格易受较强的政府调控11.1城市土地价格概述11.1.3城市土地价格的影响因素1.一般因素(1)经济发展状况。主要指经济发展速度、财政收支状况、储蓄投资水平、居民消费能力等。(2)财税体制。国家的财税体制不同，对土地的供给与需求影响也不同。(3)相关政策。主要有房地产开发政策、地价政策、金融政策、税收政策等，对地价影响较大。如我国政府对协议出让土地实行最低限价政策，就是一种地价控制政策，它在一定程度上能遏制土地出让中的低地价行为。(4)城市规划。城市规划对城市的性质、功能及宏观区位产生决定性影响，从而在整体上影响城市地价水平。城市规划决定了不同区位的土地用途及土地利用强度，土地因其用途和利用强度的不同而具有不同的收益能力，因此，会具有不同的地租、地价水平。同一宗土地，规划为商业用途，其地价水平一般高于居住用途；即使同一用途，规划容积率高的一般高于容积率低的地价水平。11.1城市土地价格概述(5)城镇化速度。在发展中国家，随着经济发展，往往会形成较高的城镇化速度，城镇人口会在较短的时间内有较快的增长，这会在较短时间内增加对建设用地的需求，从而提高城镇地价水平；反之，城镇化速度较低，对城镇土地需求较少，地价增长就会较为平缓。(6)土地资源禀赋。一个国家、一个地区的土地资源禀赋，决定了土地资源总供给水平。(7)土地产权状况。土地产权界定明晰，土地交易就会依市场规则正常进行，土地价格一般能较准确地反映土地产权的价值，土地的财产价值也能得到有效保障。11.1城市土地价格概述2.区域因素区域因素是指对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。(1)区段位置。区段位置是指该区域在市场中所处的经济区位，它用空间距离和行程时间来衡量，如距商业中心的距离、距污染源的距离等。(2)基础设施条件。主要指对外交通、供水、供电、通讯等基础设施和医院、学校等公用设施的状况。(3)规划限制。城市规划对地价的作用主要表现在对区域的土地利用性质、用地结构、用地限制条件等方面，往往对区域地价有决定性的影响。(4)环境质量。主要指自然环境、社会环境和人文环境质量，包括地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人地比例、景观等。11.1城市土地价格概述

3.个别因素个别因素是指宗地本身的条件和特征对宗地地价的影响。个别因素包括：位置、临街状况、临街宽度、临街深度、地块大小、地块形状、地质状况、地形地势、日照通风、建筑密度、建筑容积率、地块环境景观、宗地开发程度、土地利用现状等。土地用途不同，各因素对地价的影响程度也不同。如宗地位置和临街宽度对商业用途特别重要；而地质条件和土地规划限制对居住用地影响较大。11.1城市土地价格概述11.1.4城市土地价格的分类1.从价格形成和确定方式划分(1)城市土地评估价格。城市土地评估价格是由土地估价师根据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响地价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判