高通智库：房地产标杆企业研究-远洋地产：“火箭保利”三年再造.docxVIP

2010/01/30

房地产标杆企业研究

“火箭保利”三年再造

G高通智库

摘要

l从2006年7月底上市的年营收40亿元，到迈入400亿元销售门槛，保利地产只用了3年的时间，这是其他企业远远不及的速度。据透露，保利地产在2003年开始进入上市孵化期时，净利润不过5000万左右。“火箭式”发展的保利地产，无疑是证券推动的典范。

l保利地产2009年投资461亿元，新增1464万平米土地储备；总土地储备近3000万平方米。2009年所获得的土地地价不菲,前9月的平均楼面地价为3254元/平方米，比公司之前2000元左右的存量土地单价高出不少。

l2009年，保利地产实现签约面积526.7万平方米，同比增加131%；实现签约金额433.8亿元，同比增加141.4%。保利地产2008年新开工收缩较少，为2009年销售高增长了充足的可售量。

l央企的独特地位使得保利对资源的配置能力，无论在土地还是资金的获取上都非一般房企可比。但在企业管理、产品生产模式等保证企业长远发展的核心竞争力方面还没有体现出保利地产的独特之处。

l保利地产素有“无湘不成军”之说。董事长李彬海是湖南邵阳人，48岁的总经理宋广菊也是湘妹子。除了李彬海和宋广菊外，集团层面的高管中，CFO彭碧宏、董事罗峰、营销总经理胡在新和董秘岳永坚等均为湖南籍。

l保利地产目前实行重点职能管理和两级法人决策管理平衡的扁平管理构架。各子公司董事会负责新项目的立项，报集团审核批准，资金由总部一个平台负责统一调度。

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目录

一、当前状况与发展历程 4

（一）保利地产市场表现 5

（二）保利地产发展历程 8

（三）保利地产发展战略 9

二、企业文化与管理架构 12

（一）企业文化——“无湘不成军” 12

（二）分级决策的两级扁平化管理架构 13

三、保利资本——证券市场推动火箭式发展 14

（一）三年证券市场融资超200亿元 14

（二）银行渠道通畅——大股东资信担保 15

四、土地——激进保利 16

（一）土地储备、地价、区域分布 16

（二）保利的拿地方式 19

（三）拿地策略的演变 19

（四）拿地决策流程演变 20

五、保利地产的产品线与运作模式 29

（一）保利的住宅产品线 29

（二）保利的商业产品 38

房地产标杆企业研究

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图表目录

图表1龙头企业中保利销售额和增速分别第四和第三 4

图表2龙头企业中保利销售面积和增速分别第三和第二 4

图表3龙头公司09年新增土地储备情况对比 5

图表4近年来保利地产资产变化趋势（亿元） 5

图表5保利地产营收情况 6

图表6保利地产各年综合毛利率和净利率 6

图表7保利地产近年销售和开发经营情况（万平） 7

图表8保利地产三个为主两个结合的经营战略 10

图表9保利地产全国布局城市示意图 10

图表10保利地产广州地区商业项目储备量情况（万平） 11

图表112009年上半年保利地产拟建在建项目中商业、写字楼比重 12

图表12保利地产集团组织架构图 13

图表13近年来保利地产融资情况（亿元） 14

图表14保利地产资本市场融资情况（亿元） 14

图表15保利地产近年财务表现 16

图表16保利地产近年来新增土地储备情况（万平） 16

图表17近年来保利地产土地市场投入情况（亿元） 17

图表182009年全年投资461亿拿地1464万方 17

图表192009年新增储备中一线城市344万平米 18

图表202009年新增储备中二线城市1120万平米 18

图表21近年来保利地产新拓展项目列表 20

图表22保利住宅产品线系列项目 30

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一、当前状况与发展历程

从7个人、56万资金、27平方米的简陋办公环境开始创业，到88个楼盘遍及全国近20个城市，到国内综合实力排名第二的房地产上市公司，保利地产用了16年的时间。

从2006年7月底上市的年营收40亿元，到迈入400亿元销售门槛，保利地产只用了3