企业所得税汇算清缴(房地产开发企业).pptVIP

2012年度企业所得税汇算清缴六、房地产开发间接费用与期间费用的区分1、对于样板间支出应分不同情况处理：

第一，对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除。

第二，对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，与销售精装修商品房核算一致。第三，对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能在土地增值税前扣除。2012年度企业所得税汇算清缴2.周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除

周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，可以在土地增值税前扣除。应区别于：期间费用中的管理费用。3.管理人员工资及福利费：可以在土地增值税前扣除一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。4.模型制作费：不可以在土地增值税前扣除2012年度企业所得税汇算清缴利息支出在土增税清算和企业所得税汇算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。5.利息支出按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。6.职工教育经费和业务招待费：不可以在土地增值税前扣除2012年度企业所得税汇算清缴2012年度企业所得税汇算清缴注销中的土地增值税和企业所得税的处理自2010年1月1日起，《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）就房地产开发企业注销前的企业所得税处理问题，进行了以下规定：房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。将整个清算期作为一个独立的纳税年度进行汇算清缴，由税务机关认可的亏损，并且此亏损是由于土地增值税清算税款导致的。122012年度企业所得税汇算清缴2012年度企业所得税汇算清缴企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。2012年度企业所得税汇算清缴企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。2012年度企业所得税汇算清缴安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复皖地税函[2012]583号?如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”010201八、关于房地产开发项目的确认问题2012年度企业所得税汇算清缴开发产品完工前，依据预计计税毛利率确定应纳税所得额，收入是重点，成本税务检查关注力度小。开发产品完工后，依据实际成本确定应纳税所得额，成本为重点。国税发[2009]31号第九条规定：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。2、完工项目要及时核算计税成本2012年度企业所得税汇算清缴2012年度企业所得税汇算清缴项目完工后，对于房地产企业来说，难以确定的不再是收入额，而是计税成本的确定，开发项目有其既定的周期，