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证券研究报告

房地产

保租房REITs——地产新模式的开始

华泰研究

2022年8月16日│中国内地专题研究

保障性租赁住房将入市，有望成为新风口

2022年8月15日至16日，首批3支保障性租赁住房REITs将完成发行。

保障性租赁住房凭借土地端成本优势以及税收优惠支持，能够解决传统租赁

房租售比、流动性低的两大痛点。而保障性租赁住房REITs打通了不动产管

理“投融管退”周期中的退出环节，形成“REITs发行—募集资金—转投资

—二次扩募—再投资”的良性循环模式，政策支持、资产优质、成长稳定性

强化其长期配置价值。我们认为利好拥有长租公寓和优质商业不动产、具备

不动产管理能力的企业，如招商蛇口、万科、新城控股、华润置地、龙湖集

团、碧桂园、旭辉控股集团等。

政策风口：中央支持政策不断加码，地方政府纷纷响应

2021年6月29日，发改委发布“958号文”，将能源基础设施，保障性租

赁住房等行业范围纳入公募REITs试点范围。2022年5月25日，国务院

出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指出推动基础设施

REITs健康发展，重点盘活保障性租赁住房等领域基础设施；5月27日，

证监会、发改委联合发布文件指出，保障性租赁住房发行基础设施REITs，

有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形

成投融资良性循环，上海、广东、浙江等地方政府也纷纷积极动作。

资产优质：坐拥优质底层资产，平均评估增值率达27%

红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT评估价值

较账面价值溢价分别为24.8%、11.6%、51.9%。3支REITs的底层资产均

分别位于深圳、厦门、北京，且都处于核心区域，成熟的产业配套、较低的

租售比强化这些城市中优质保障性租赁住房需求的稳定性和持续性，这也是

底层资产能够长期稳定运营的重要基础。截至2022Q1末，3支保租房REITs

底层资产综合出租率分别达到98.7%、99.3%与94.7%，已经达到成熟运营

的状态，募集说明书中预计上市次年EBITDA利润率分别为84.5%、76.2%、

72.6%，高于其它行业型REITs。

认购火爆：网下认购倍数均逾百倍，平均增值率约8%

3支保租房REITs共募集资金约38亿元，其中红土深圳安居REIT、中金厦

门安居REIT及华夏北京保障房REIT分别募集资金12.4、13.0及12.6亿

元，较评估价值分别增值7.3%、7.1%及9.0%。战略配售占比均值61%，

彰显投资者认可度。网下认购倍数均值119倍，远超首批上市公募REITs

的5-15倍，主要是因为保租房REITs具有使用期限长、收入成长稳定性高、

底层资产流动性强、扩募空间大的优点。根据红土深圳安居REIT募集说明

书披露，深圳安居集团尚有4个合计投资54亿元的在建项目作为该REIT

的可扩募资产储备。

资产优质、稳定派息为热度支点，政策加持、未来空间强化市场持续性

整体而言，保租房REITs首次启航的火热基于两大支点：1.资产优质，均

位于核心城市核心区域，EBITDA利润率占优；2.稳定派息。4%以上的稳

定派息率在市场利率下行环境下优势凸显。持续性角度我们认为有两大推

力：1.政策持续加持；2.未来规模空间可观（截至2022H1末TOP30运营

商管理体量已突破100万间）。对于不动产运营而言，有利于降低企业杠杆

率，激发存量盘活的潜能。我们认为利好拥有长租公寓和优质商业不动产、

具备不动产管理能力的企业，如招商蛇口、万科、新城控股、华润置地、龙

湖集团、碧桂园、旭辉控股集团等。

风险提示：REITs进一步推进节奏不及预期，疫情导致资产盈利能力下降。

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

正文目录

政策风口：中央支持政策不断加码，地方政府纷纷响应3

中央政策支持逐渐加码，战略高度不断提升3

地方支持纷纷响应，未来容量可期3

资产优质：坐拥优质底层资产，平均评估增值率达27%5

发改委、证监会高度支持，申报至获批用时最短仅一周5

优质底层资产提高投资价值6

EBITDA利润率水平为已上市REITs各行业中最高7