房地产-地产产业链迎新机遇，重视城中村改造投资机会.pdfVIP

证券研究报告·行业深度

地产产业链迎新机遇，重视城中

村改造投资机会

核心观点：今年以来政治局会议、国常会多次提出在超大特大城市推进

城中村改造，这是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略

全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署，是改善民生、扩大内

需、推动城市高质量发展的重要举措。城中村改造有利于改善城中村居

民的生活条件，释放其消费潜力，并推动房地产行业向新发展模式转型。

根据我们测算，19个超大特大城市城中村建面19.4亿方，改造成本3.9

万亿元。城中村改造将按照政府主导、多主体参与的模式开展，收入来

源方面除土地出让收入、商品房销售收入外，经营性物业收入将成为重

要补充。预计将拉动消费建材、电梯、木门、马桶卫浴、家电等下游行

业需求，地方国有地产企业也将从中优先受益。

城中村改造注重改善民生、扩大内需。七普数据显示我国人户分

离人口达4.9亿，城中村因租金低廉成为大城市众多外来人口的

租住选择。城中村改造有利于改善城中村居民的生活条件，促进

其消费潜力的释放。国家层面的城中村改造政策起始于2020年，

部分城市在长期实践中，已形成适应本地的政策体系。

预计城中村改造建筑面积约19.4亿方，改造成本3.9万亿元。根

据我们的测算，全国超大特大城市共计有19个，城中村面积12.9

亿方，城中村建筑密度较高，但楼层往往相对较低，我们假设平

均容积率1.5，则对应总建筑面积19.4亿方。按照拆除面积20%，

拆建比2，整治面积80%测算，对应改造总成本3.9万亿元。

城中村改造将按照政府主导、多主体参与的模式开展。模式上将

以政府为主导，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式

分类改造。资金来源方面，除传统的政策性银行贷款、专项债等，

将会吸引民间资本参与。收入来源方面除了土地出让收入、商品

房销售收入外，经营性物业收入将成为重要补充。

有望拉动下游如建材、轻工、家电等行业需求，地方国有房企将

优先从中受益。城中村改造投资巨大，有望拉动建材、电梯、木

门、卫浴、家电等下游行业需求。建材推荐三棵树、东方雨虹、

东鹏控股；轻工推荐江山欧派、箭牌家居；家电推荐老板电器。

地方地产国企承担城市建设功能，拥有较为丰富的经验，作为本

土企业，有望在新一轮城中村改造中优先受益。重点推荐越秀地

产。

风险提示：资金筹措不及预期，土地出让困难，销售持续低迷等。

本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时

行业深度报告

目录

1城中村改造的内核是改善民生，扩大内需1

1.1流动人口催生城中村居住需求1

1.2城中村改造不同于棚改、旧改2

1.3多城市具备城中村改造长期经验，国家层面从2020年开始大力提倡3

2预计19城城中村建面19.4亿方，改造成本3.9万亿元6

3城中村改造将按照政府主导、多主体参与的模式开展7

3.1城中村改造模式多样7

3.1.1按实施主体不同可分为政府主导、企业主导、集体主导三种模式7

3.1.2按实施方式不同可分为拆除重建、综合整治两种模式9

3.2多渠道筹措资金，吸引民间资本参与10

3.3经营性收入有望成为资金平衡新的补充11

3.4典型案例——广州做地模式12

4下游行业和地方国有房地产企业有望受益13

4.1城中村改造将有效拉动下游行业需求13

4.1.1建材行业推荐三棵树、东方雨虹、东鹏控股14