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怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？商业地产知识背景环境——大的经济环境是否健康发展行业环境——商业地产行业是否是投资热点地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理——销售价格是否与实际价值趋同1商业地产知识2影响客户决断的因素01客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。02商业地产知识参与开发的公司品牌项目本身外在因素其他（唯一性）内在因素影响客户决断的因素客户自身实力、知识、年龄、偏好、……商业地产知识外在因素01参与开发的公司品牌02开发商03物业、运营公司04发展商05建筑设计公司06实力信誉经验07商业地产知识商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说何为商业地产商业地产知识商业地产知识商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待资本运营商业地产市场开发12345商业地产的内容商业地产在开发和运营中涉及到三个层面运营管理商业地产知识商业地产知识贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产知识商业地产的四元素投资客消费者开发商商户商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：亚洲及国内：亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。0102商业地产知识商业地产知识高品质商业地产分割商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方经营管理发展趋向显著商业地产发展趋势及特点商业地产的发展特点及趋势商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分地产投资市场产品类别交通设施商铺商业地产知识概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。购物中心——SHOPPINGMALL主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。01半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。02娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。03专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。04SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容商业地产知识商业地产知识按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商铺专业型商铺定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。