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房地产工程链中的物业管理前期介入要点培训

国家注册一级建造师陈俊2009年9月4日

主讲讲师介绍——陈俊

欧洲IPMP项目管理师

国家注册一级建造师（土建专业）

全国质量奖评审员

国际注册质量/环境/职业健康与安全管理体系高级审核员、培训教

师

（2001年曾获选成为质量体系认证新版标准国家级课题组副组长）

百锐地产大讲坛特聘讲师；

清华大学深圳校友会房地产分会副会长清华大学结构工程本科

南开大学MBA硕士

1993年毕业后在深圳建筑施工、地产企业的基层岗位和领导岗位任职多年

博客：“水木陈俊”

目录

u工程质量的重要性

u物业管理企业关注的工程质量标准是什么？

u物业管理前期介入的定位、工作内容、要求获得的授权、人员能力的要求？

u设计质量是工程质量的先天之本

u施工过程的质量监控u工程质量缺陷维修

到底有没有豆腐渣？

项目管理的“三角关系”

质量Q

△Q

△S

△S

△C

工期进度S成本C

最佳状态：质量、进度、成本目标构成三角形（质量水平：一次做对）

现状：质量达不到目标(△Q为—），工期延长(△S为+），成本增加 (△C为+）。

注：当△Q＜0时，△S，△C增加的主要原因为增加返工及维修。

恐怖的行业质量现状！楼脆脆、楼歪歪、……

来自四川灾区的调查报告

……

,楼脆脆倒下的是：

,

生命、财富、前程和自由、声誉！更重要的是倒掉了信心！

屋面翻修现场！

客户满意度与工程质量息息相关！

示例：..\工程质量缺陷分类统计表_secret.doc

目录

u工程质量的重要性

u物业管理企业关注的工程质量标准是什么？

u物业管理前期介入的定位、工作内容、要求获得的授权、人员能力的要求？

u设计质量是工程质量的先天之本

u施工过程的质量监控u工程质量缺陷维修

施工企业关心的是是否符合规范标准的要求、是否能顺利通过验收。

而物业管理企业对于工程质量应关注：1、客户体验和客户满意！

2、真正的过硬的工程质量，减少事故、维修、投诉和成本

3、合理的设计和选材用料，保证全寿命期的成本

4、便捷的物业管理服务提供

房地产产品质量标准案例，详见万科工程质量标准.doc。

目录

u工程质量的重要性

u物业管理企业关注的工程质量标准是什么？

u物业管理前期介入的定位、工作内容、要求获得的授权、人员能力的要求？

u设计质量是工程质量的先天之本u施工过程的质量监控

u工程质量缺陷维修

u物业管理前期介入的定位、工作内容、要求获得的授权、人员能力的要求？

?物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和施工建设过程，从业主（使用人）及物业管理角度，提出合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

?目标：

1、协助项目定位、定价、营销

2、反馈和协助改进规划设计、施工质量，降低物业管理难度和成本

3、从物业管理和客户体验角度，参与房屋验收（例：万科的“七双眼睛看项目”）

4、了解项目，了解客户

管家日记的重要性（营销配合阶段）

住宅地产开发价值链及一级流程模块持续改进信息

核心业务流程

核心业务流程

销售管理售后

销售管理

售后服务

物业管理

项目策划工程管理土地获取规划

项目策划

工程管理

土地获取

规划设计

招标管理

投资策划

?物业管理前期介入的流程图如下：

与房地产开发公司开 始洽谈初步达成协议

退出房地产开发介入可行性研究Y签订合同正式进入 N前期介入

退出房地产开发

介入规划设计阶段

结束前期

结束前期介入进入

正常物管

主体完工介入物业销售阶段-物业移交验收介入施工建设阶段

主体完工

介入物业销售阶段

前期介入的主要内容：

1）立项阶段

协助开发商对房屋产品定位进行可行性研究，作出是否开发及开发周期，开发规模等有关问题的决策。

2）规划设计、施工准备阶段

这一时期协助开发商完成规划设计、单体设计及户型功能、外部环境，智能化等各项工作。

3）施工建设阶段

这一阶段主要是把好质量关、协助监理对一些今名容易出现问题的地方、部位进行指导、监督。

4）竣工验收阶段

这一阶段主要任务对竣工项目进行逐项检查验收，保证今后更好开展售后服务。

前期介入的授权：

l合约