（房地产策划方案）房地产集团地产策划案.docxVIP

（房地产策划方案）房地产集团地产策划案

XXXxx处路南项目营销策划合作意向说明——提交方：天之子房地产策划有限公司XXX百度风景合作模式剖析

XXX百度风景作为XXX集团2001—2002年度重点开发项目，我司于2001年二季度介入项目营销策划服务，当时项目工程处于平地阶段，项目祥规及户型也已基本确定，我司在充分考虑项目各项营销要素的前提下，与贵司经营部及项目管理人员深入沟通，共同探讨项目营销思路，充分发挥我司在市场营销及项目策划、广告推广三方面的整合优势，对当时的金云里二期的项目提出可行性发展建议，并向贵司提交金云里二期项目营销报告，经双方反复研讨，达成营销策划合作意向，并于2001年5月签约。作为双方合作的开始，我司并没有把营销策划停留在纸面上，而是与贵司的管理及工作人员互动，共同制定了项目每阶段营销实施方案，配合销售现场做好销售管理及销售培训工作。截止2002年11月底，项目销售达到整体面积的60%，预计截止2002年底，即3#、4#楼入住期间，3#、4#楼销售将达到75%，在郑州市本年度高层住宅销售中取得不俗的业绩。同时，我司更加注重关于贵司企业品牌的建设，无论对企业理念铸就未来，创新永远的提出，还是通过百度风景的具体项目的推广实施，我司时时刻刻关注企业品牌在推广过程中的应用。并且通过XXX百度风景的具体营销实施来提升企业品牌的知名度。

纵观百度风景的销售历程，我司归结如下：第一阶段开盘前，期待精彩

但从整体上看，此阶段的百度风景的营销策划尚处于磨合阶段，从广告风格上看，这一阶段的百度风景还缺乏荡气回肠的气势。但从中不难看出，营销整合的思路已日趋成熟，创作欲望业已高涨起来，令人眼前一亮的作品的出现只是时间问题。

纵观开盘前的百度风景广告，其特点完全可以用“情理之中意料之外”来形容，从广告表现的角度看，视觉元素运用的中规中距，表现手法娴熟、大气，从营销角度看则按部就班，利益点传播的计划安排详尽而清晰。天之子公司对于百度风景项目的前期定位成竹在胸，雄心勃勃的要给郑州的房地产及广告界一个惊喜。

第二阶段策划与推广的结合

以开盘稿为标志（2004.x.x晚报版），百度风景终于走上了项目形象塑造的坦途，而以营销为导向的策划及个性鲜明的推广无疑是其成功的原由之一。而天之子在此阶段所赋予该项目的物业精神使得此后的创作表现虽几易其手，却始终不曾走味，这就充分证明其市场定位不仅准确无误而且具有很强的可操作性。同时，随着项目的不断发展，物业推广的侧重点也开始进入实际利益点的推广阶段。在此过程中，百度风景的特点体现为在策划领域的驾驭能力，广告方面则始终按照最初的项目定位坚定不移的推进着。

此阶段的策划呈现出积极的探索精神，诸如“联合购房”、“联合选名牌享受折上折”“整合数字化共享折上折”等全新的推广概念的引入，均有令人耳目一新的感觉。从中不难看出，策划人员力图在传统的推广物业刚性因素的前提下，对项目利益点进行更深的挖掘。值得注意的是，在推广内容探索的同时，天之子也在推广环节的通路传播方面进行了小范围的尝试，诸如候车亭广告、路牌广告等形式，配合传统的报纸常规广告和户外牌广告，使此阶段的广告推广显得生气勃勃。

这一阶段项目策划直接体现在现场销售上，则是百度风景在期房阶段知名度迅速提升。个中原因有宏观上的：当时相同档次物业较少、目标消费者的潜在需求单一等因素，更为关键的是百度风景所展现出的创新精神，则是百度风景广告在业界赢得一片喝彩并留下深刻印象的根本原因。

从这一阶段百度风景的市场推广特点来看可以得出以下结论：首先，现阶段的市场推广是一

个动态变化的过程，在不同的阶段，根据市场变化，特别是消费者需求的不断变化，策划推广的侧重点也是在不断调整之中的，当然好的策划推广案例总是建立在整合了市场调查、营销及广告推广的基础之上的；其次，消费者的潜在需求日益受到重视，这在很长一段时间，都被各开发企业、广告公司当作一种具有反映企业理念功能的空话而搁置着，没有被真正的应用到实际的案例操作之中。而百度风景则证明消费者需求即是市场的最高准则的真理，无论是从传播内容的变化上、传播的通路、信息的表达方式变化等方面，都证明以消费者需求——市场为目标原则的确立是对相关专业实体至关重要的。这一点在接下来百度风景的策划推广中将会体现的更为明显。

第三个阶段整合的成熟期

进入2002年以来，百度风景在策划推广方面逐渐进入成熟期，特别是在第三季度后期至今，百度风景这一推广期已达一年多之久的项目，仍然保持着较高的关注度及骄人的销售业绩。主要表现在，首先，对各环节的控制（管理）日