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呈：

呈：深圳市星彦投资发展有限公司

花样年华项目前期策划报告

〖第二稿〗

深圳市星彦房地产经纪评估有限公司

深圳市星彦房地产经纪评估有限公司

花样年华项目前期策划报告

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深圳市星彦投资发展有限公司暨曾总台鉴：

针对贵司对前次花样年华策划报告提出的问题，本司进行了文锦渡口岸二次专项市调，并根据调研数据，重新修正了前次报告的不足。

此册报告与前次报告的不同点主要在于调研的对象不同，二次调研对象相对集中于文锦渡口岸往来货柜车司机，由此对前次提出的户型面积比作了相应调整。

本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。

专此送达，敬祝商祺！

深圳市星彦房地产经纪评估有限公司

2001年7月23日

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目录

第一篇市场调研 2

1.1项目概况 2

1.2市场背景 3

1.3区域市场及项目周边楼盘供给调研 8

1.4项目主要可竞争物业分析 10

1.5项目所在区域租求分析 29

1.6市场问卷调研分析 34

第二篇项目分析 37

2.1项目解析 37

2.2项目发展之SWOT分析 43

2.3项目综合评价及发展战略分析 45

第三篇项目定位 47

3.1市场定位 47

3.2客户定位 48

3.3项目户型定位 49

3.4价格定位 50

第四篇物业发展建议 52

4.1建筑方案比较及建议 52

4.2建筑外立面及风格建议 53

4.3环境景观设计要点建议 56

4.4物业装修标准建议 61

4.5社区服务及物业管理要点建议 62

第五篇营销要点建议 63

5.1入市时机和销售前提条件 63

5.2价格策略 64

5.3广告推广策略 65

5.4营销推广费用预算 68

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第一篇市场调研

1.1项目概况

“花样年华”项目位于深圳市罗湖区沿河西路以南，锦联路以东，文锦渡边防检查站西侧，紧邻5路、14路、14B路公交车总站。南观香港苍翠山岭景致，西观罗湖中心繁华都市，项目与沿河南路、北斗路、文锦南路三条主要城市干线为邻，属文锦渡口岸物业。

各项经济指标（初定）如下：占地面积：4501.1平方米计空积率面积：40500平方米其中：商业：5%

住宅：95%

两层地下室：7700平方米

架空层：1200平方米

建筑覆盖率：45%

建筑容积率：9.0

车位：150-160个

住宅层数：不超过32层

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1.2市场背景

1.2.12000年深圳房地产市场总况

2000年是深圳房地产发展理性而有序的一年，房地产市场总体运行平稳。2000年全年房地产用地出让面积为290.82万平方米，其中商品房用地212.52万平方米，占房地产用地面积的73.08%，全年完成商品房开发投资203.23亿元，商品房竣工面积为652.26万平方米，全市批准预售商品房660.45万平方米，共销售商品房611.37万平方米，实现销售收入269.09亿元，其中销售楼花374.71万平方米，占销售面积的61.29%，销售现楼236.66万平方米，占38.71%。

整体来看2000年房地产用地出量持续下降，房地产开发投资额略有减少，开发规模有所增大，商品房销售情况良好，现房空置继续回落。

1.2.2外销整体市场

随着深港两地经济日趋密切，深港两地通关手续的简化、便捷