建筑材料行业城中村改造专题报告：稳增长，扩内需，新改造，新期盼(202307).pdfVIP

建筑材料/行业专题报告/2023.07.28

稳增长，扩内需，新改造，新期盼

证券研究报告

城中村改造专题报告

核心观点

❖城中村改造稳增长、扩内需，显示出长周期性特征：城中村具有农村与

城市的双重属性，通过城中村改造，一方面有利于内需复苏，另一方面也能够

加速外来人口流入并实现消费升级，促进城市房地产发展。从历史进程和政策

演变来看，旧改棚改率先全面铺开，城中村改造是当下趋势。和旧改、棚改对

比，改造模式方面，城中村改造为“留拆改增”，政府引导、市场主导、企业

实施，棚改以政府为主导，通过国企实施，旧改则是综合整治模式，政府引导，

市场开发商主导，整体方向更加市场化、商品化；改造周期方面，城中村改造

和旧改整体周期较长，棚改则大拆大建，进展较为迅速；资金来源方面，城中

村改造主要通过财政补贴、专项债等方式解决，同时鼓励和支持民间资本参

与，棚改除中央补助资金、地方政府投入资金外就是地方平台借贷，并进行滚

动拆改，这同时产生了较大的债务；旧改资金由政府与居民、社会力量合理共

担，各地区有细化规定。

❖城中村改造根据改造主体的不同可大致分为3种模式：1）政府主导，以

杭州和上海为例：杭州改造主体是政府，政府确定做地主体并把控前期土地整

理工作；上海则大多通过旧改的方式进行，整体核心政策突出“政府引导下的

减量增效”，以社会参与、有效激励作为运作模式。2）开发商主导，以珠海为

例：珠海城中村改造实行“政府决策，政策推动，市场运作”，由各区政府为

主体，建立投融资平台，公开招标开发商参与改建，同时珠海市政府也给房地

产开发商“拆1免1.2”等优惠政策。3）村集体主导，以广州为例：广州实施

以政府为主导，村集体为实施主体的改造模式，通过“三个一点”方式落实资

金问题。

❖百亿建材需求拉动，需求释放未来可期：综合而言，城中村改造对于建材

新增需求存在一定拉动，在改造进度持续推进的基础上，我们以广州城中村改

造模式为例，测算全国城中村改造后能够带动新增建材需求规模。我们预测

2024-2025年中性场景下全国超大特大城市城中村改造年均新增建材规模约

499亿元，其中防水/PVC管材/涂料每年分别新增205/27/267亿元。

❖投资建议：当前超大特大城市城中村改造指导意见的提出对于地产行业是一

个积极的信号，整体来看目前beta端对于消费建材企业股价的影响更胜于

alpha，核心的关注点在于后续地产政策的放松和旧改、城中村改造带来的需

求恢复程度。建议关注1）城中村需求带来的小B端受益标的：东方雨虹、科

顺股份、三棵树、坚朗五金、王力安防；2）后续家装需求稳定提升的C端主

导标的：伟星新材、箭牌家居、江山欧派、兔宝宝。

❖风险提示：宏观环境波动风险、行业竞争加剧、应收账款风险

内容目录

1城中村改造核心在于稳增长、扩内需4

1.1城中村具农村与城市的双重属性，可释放消费潜力和内需4

1.2城中村改造为当前趋势，具备长周期性特征4

2城中村拆改进行时，多市相继支持6

3多种改造模式共存，改造成效显著11

4百亿建材需求拉动，探索新机遇14

5城市更新业务为建筑公司贡献增量19

6投资建议21

7风险提示21

图表目录

图1.上海宝山罗店古镇城中村改造前4

图2.上海宝山罗店古镇城中村改造后4

图3.2002年至今棚改、旧改、城中村改造政策演变历史5