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金开新城〔暂命名〕可行性研究报告〔盈余公积金按税后利润的10％提留〕

目录

TOC\o1-3\h\z第一章工程总说明 1

第一节工程背景 1

一、2004年重庆市房地产宏观市场调查及分析 1

二、2004年重庆市北部新区微观观房地产市场调查及分析 5

第二节工程可研目的〔核心内容〕 9

第三节本报告的编制依据 9

第四节本报告的编制说明 9

第二章工程概况 11

第一节工程名称 11

第二节工程建设单位情况 11

第三节工程建设场地 11

第四节工程背景 11

第五节规划条件 11

第六节公共配套条件 12

第八节规划方案 12

第九节环保、安保、消防、卫生及劳动保护 12

第十节物料供给 13

第十一节水、电、气 13

第三章工程组织机构及运行机制 14

第一节工程组织机构 14

第二节运行机制 14

第四章工程实施进度 15

第一节建设工期 15

第二节工程实施进度安排 15

第五章投资估算及资金筹措 17

第一节工程总投资估算 17

第二节投资方案与资金筹措 17

第六章财务效益指标分析 19

第一节市场调查与研究 19

第二节销售收入与销售税金测算 25

第三节利润测算 27

第七章工程经济效益评价 28

第一节现金流量分析 28

第二节贷款归还分析 29

第八章风险分析〔不确定性分析〕 30

第一节盈亏平衡分析 30

第二节敏感性分析 32

第九章工程评价的结论 34

第一节结论 34

第二节建议 35

第十章附表 36

附表1建设工程技术经济指标 36

附表2建设工程分项投资估算表 37

附表3建设工程总投资估算表 40

附表4投资工程用款方案表 40

附表5投资方案与资金筹措表 41

附表6销售收入预测表 41

附表7损益表 42

附表8现金流量表〔全部投资〕 43

第一章工程总说明

第一节工程背景

一、2004年重庆市房地产宏观市场调查及分析

1、2004年房地产业开展的有利因素

〔1〕房地产业政策日趋完善。近年来，重庆市经济运行态势良好，政府进一步促进经济开展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济开展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济开展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康开展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。2004年的房地产市场势必更加标准，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的开展。

〔2〕居民消费能力的不断提高。随着我市经济的开展，2003年11月，城市居民人均可支配收入达7401.05元，同比增长11.6%。住房消费对象已经绝大局部是个人消费〔2003年，个人购置住房已到达98.6%〕，随着住房货币化分配工作的加快、房地产交易税费的降低、住房金融配套的完善，住房消费环境的改善，全市住房市场将进一步繁荣，全市住房消费有望再上台阶。

〔3〕政府加大根底设施建设。目前重庆正处于大开展阶段。政府已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的根底设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市兴旺经济圈〔主城区〕内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活泼。

〔4〕城镇化步伐的加快。目前重庆城镇化水平只有36.3%，低于全国平均水平。按照政府规划将在2005年提高到41%。每年约70万农民转为城市人口，其中20万进入主城区。随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算，“十五”期间我市城镇居民住宅潜在年均需求量约2000万平方米左右，这必将成为我市房地产业持续开展的强大动力。

〔5〕旧城改造力度加大。市政府方案在2005前完成主城区260万危旧房的改造任务，加上主城区退二进三，一批工业企业、污染性企业向城市边缘迁移，旧城改造的力度加大，渝中半岛化龙桥片区的拆迁改造建设的将于2004年启动，预计2004年拆迁规模将在300万平方米左右，将为房产开发和房地产交易带来现实的开展机遇。

〔6〕土地供给