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房地产行业--房地产证券化.docxVIP

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房地产证券化

□李万寿

房地产业与金融业、证券业水乳交融。而中国相对于美国,许多金融业务还是空白,金融机构的分工还没有达到高度的专业化,证券市场还不是十分发达,金融市场还无法为投资者、开发商提供丰富的投资品种和融资渠道,证券市场还没有将眼光投向房地产市场。这是中国历史实践的巨大缺陷。而实际上,中国民众大量的存款因利率持续下降,正在急切地寻找出路,千百万民众同时因居无其所而急切地将眼光投向房地产市场,而房地产价格高昂令投资者望而生畏;住房信用的扩张,将使银行金融资产结构发生较大变化,抵押资产的增加势必对银行资产流动性构成影响。因此,现实世界呼唤着中国房地产业的创新、证券业的创新和金融业的创新。我们应该进行大胆的尝试,把抵押证券化和物业证券化结合起来。

物业权证理论为房地产证券化提供了一种新的途径,它既能涵盖抵押证券化,又能将物业证券化,为投资者提供一种新的增值保值的投资品种,房地产的证券化将为社会提供新的金融资产、就业与收入,为政府调

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节房地产市场和实施住房安居工程提供一个灵活调节的工具和规范有形的市场。

一、物业权证交易市场创建方案

物业权证交易理论的应用,需要有一个试验场。这个试验场的基本条件是:经济高度发达、市场机制健全、房地产业较为活跃、证券市场比较健全。满足这一条件的只有上海,但是深圳比上海更靠近海外市场,有利于与海外的交流,因此笔者希望深圳有机会先行试验。

(一)创设深圳物业权证交易市场的可行性方案1.成立物业权证交易市场的目的

(1)盘活现有房地产,为未来深圳房地产的发展提供一个有形而稳定的交易市场。

(2)为广大购房者提供一种崭新的攒钱买房的方式,帮助低收入者实现“居者有其屋”的梦想,帮助高收入者开辟新的投资场所,促进房地产市场交投更加活跃。

(3)为市场提供新的投资品种,为经济提供新的产业,为社会提供新的金融资产和就业机会。

(4)为政府规范房地产业的发展提供手段,政府可在交易市场的税收基础上成立“深圳房地产市场平准基金”,为深圳房地产的持续、稳定、繁荣发挥主导作用。

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2.物业权证交易市场的基本思路

(1)房地产供应商(一般多为房地产开发商)将物业委托给资产托管机构进行销售。

(2)交易中心对资产托管机构所申请的物业采取化整为零的方式进行销售,即按一定价值单位将物业分割成小额价值单元,如5000万元的物业可能被分割成5万个价值单元,每一单元由1000个价值单位(元)组成,然后在市场上公开销售。

(3)投资者购买物

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