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（市场分析）河南保利鸿轩地产项目市场分析

河南保利鸿轩地产项目2011年

8月市场研究报告

目录

土地成交情况10

竞品项目跟踪18

龙跃新世纪广场26

万象城29

33

第一部分2011年8月全国房地产市场

一、8月房地产政策观察

1政策观察

1.1限购

解释：“限购令”是去年4月30日北京出台“国十条实施细则”：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，需如实填写《家庭成员情况申报表》，如提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。（1）已限购城市名单：北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、苏州、温州、兰州、南昌、昆明、青岛、济南、成都、郑州、南宁、太原、石家庄、长春、贵阳、长沙、武汉、西安、无锡（截止至2011年2月底，共计31个）

3.本月共有18城市响应“新国八条”号召出台限购令

目前已出台限购令的城市分别为北京、上海、广州、太原、南京、贵阳、南宁、成都、长春、济南、青岛、天津、石家庄、哈尔滨、宁波、厦门、无锡、武汉。各城市限购令基本保持“新国八条”的内容不变即对已有1套住房的本地居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对

已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地市户籍居民家庭，暂停在城市内向其销售住房。

限购令的实施也存在“东紧西松”的分布，其中北京市将外地人在京购房纳税保险证明提高到5年以上，而上海、广州也将外地人纳税证明的期限定在2年内在本市累计缴纳1年以上。

限购令在各个城市的实施效果也十分明显，其中北京下降近9成，而天津也下降了五六成。据天津房地产官方网站统计，2月19日，天津商品住宅网签量为358套，政策出台后的20日、21日两天，其成交量只有138套、167套，分别下跌了61.5%、53.4%。而北京政策前后的表现更为明显。16日北京住房成交量创兔年单日新高之后，17日楼市新政实施首日，全市成交住房389套，较前一日2942套下降87%，较15日也下降了近7成。

注：安阳目前不在出台限购的城市范围内，走访各大银行证实，银行已经上调二套首付比例和利率1.1倍的政策，停止对第三套购房贷款。预计2011年增加60个城市实施“限购令”安阳有可能名列其中，不过在此期间很可能引发赶在“限购令”之前抢购二三套房需求的集中释放。

二三线城市限购

二、2月份全国房地产市场政策一览三、2月份全国房地产政策解读与协成观点1.央行加息剑指通胀央行年内首次加息

中国人民银行2月8日晚间宣布，自2月9日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。此次加息后一年期存贷款利率分别达到3.0%和6.06%。这是央行今年来首次加息。

协成观点：2011年加息将对楼市产生从量变到质变的影响。由于此前“新国八条”和房产税叠加出台，持续加息将给房地产行业加压，在一定程度上是一个利空，不利于成交量释放。同时，央行加息可防止资产价格尤其是房地产价格的继续快速泡沫化，从一定程度上稳定房

地产价格的走势。

2.公积金贷款利率再度上调

2月9日，住建部发出通知，从今日起上调个人住房公积金存款利率。五年期以上公积金贷款利率调至4.50%；五年期以下（含五年）公积金贷款利率调至4.00%。

3.安阳市全面告别房贷利率优惠

市工、农、中、建、交五大银行在春节前后全面取消首套房贷款利率优惠。由于部分中小股份制银行在信贷紧缩的压力下早已取消优惠，至此，安阳绝大部分银行业已经全面取消新申请首套房贷款利率优惠。

协成观点：房贷7折利率取消三个月后，8.5折利率如今销声匿迹，至此，安阳银行业全面取消房贷利率优惠，加之公积金贷款利率的上调，这让大量准备买房的购房群体倍感压力，购房成本的增加，抑制了部分购房需求。

4.央行年内二调存款准备金率存款准备金率已达19.5%

中国人民银行2月18日晚宣布，从2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已是央行年内第二次上调存准率，也是去年以来第8次上调存准率。上调之后，大中型